6. února 2023

Instalace venkovních žaluzií na panelovém domě

Jsem členem společenství vlastníků bytových jednotek, které plánuje rozsáhlou rekonstrukci panelového domu obsahující instalaci venkovních žaluzii. S rekonstrukcí nemám problém, ale v případě instalace venkovních žaluzii se do problému dostávám. Před rokem jsem pořídila do svého bytu rolety a ty bych také chtěla zachovat – s tím jsem také na společných jednáních vystupovala. Ze strany zástupců společenství vlastníků je nám avizováno, že to není možné. Z okolí vím, že je možné rolety sundat, provést úpravu a původní rolety zase nainstalovat. Mám nějakou možnost se bránit, nebo mi nezbývá než souhlasit a nechat si nainstalovat nové venkovní žaluzie a ty si opět zaplatit?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez bližší znalosti Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, jakož i z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Na úvod vymezuji, že dle zmiňovaného nařízení vlády č. 366/2013 Sb., platí, že výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (tedy okna včetně okenic) jsou součástí společných částí domu. Zároveň však upozorňuji, že je teoreticky možné, že v prohlášení vlastníka budovy máte společné části domu vymezeny jinak, tedy doporučuji nahlédnout do prohlášení vlastníka a ověřit, jakým způsobem jsou v něm určeny společné části domu.

Toto rozlišení (tj. zda jsou okna společnou částí domu, nebo nikoliv) je pak podstatné z hlediska případného nakládání s těmito částmi domu. Jak jsem již naznačil, právě okna jsou, není-li v prohlášení vlastníka stanoveno jinak, za společnou část domu považována, a je tedy v pravomoci společenství vlastníků, konkrétně poté shromáždění jakožto nejvyššího orgánu, rozhodnout o jejich opravě či úpravě (s výjimkou případů, kdy o opravách a úpravách rozhoduje statutární orgán – tj. v případech, kdy náklady nepřevýší částku 1.000,- Kč v průměru na každou jednotku, nestanoví-li stanovy jinak). Za opravy či úpravy oken jakožto společných částí domu přitom lze, dle našeho názoru, považovat i instalaci venkovních žaluzií.

Odpověď – 2. část

Shromáždění poté o opravách či úpravách společných částí domu rozhoduje za účasti vlastníků jednotek majících většinu všech hlasů, přičemž pro přijetí rozhodnutí je nutno souhlasu většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Tedy v případě, kdy v souladu se zákonem bylo o rekonstrukci společných částí domu spočívající mj. v instalaci venkovních žaluzií rozhodnuto shromážděním vlastníků, je nutné toto rozhodnutí respektovat.

Co se týče možné obrany proti rozhodnutí shromáždění vlastníků o rekonstrukci společných částí domu, uvádíme, že přehlasovaný vlastník jednotky může dle zákona navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku (tj. např. rekonstrukci společných částí) rozhodl, to však v případě, že k podání takového návrhu existuje důležitý důvod. V rámci podání uvedeného návrhu soudu může přehlasovaný vlastník též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí shromáždění vlastníků. Návrh soudu musí být podán nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy se přehlasovaný vlastník jednotky o předmětném rozhodnutí shromáždění vlastníků dozvěděl, nebo dozvědět mohl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

X