Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
V důsledku opotřebení se nám jakožto nájemníkům rozbila v bytě cca 7 let stará pračka. Pračka je součástí předávacího protokolu (tedy přílohy nájemní smlouvy), který je ve smlouvě uveden jako nedílná součást nájemní smlouvy. Tuto závadu jsme ihned nahlásili pronajímateli a na jeho doporučení přivolali technika, který pračku označil za neopravitelnou. Toto písemné vyjádření jsme předali pronajímateli, avšak ten výměnu pračky odmítl s odvoláním na nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Dle mého názoru se jedná o porušení závazku pronajímatele, neboť toto vládní nařízení vstupuje v účinnost až 1. 1. 2016 (závada byla nahlášena v listopadu 2015), dále pak proto, že se nejedná o drobnou opravu, ale o nákup nové pračky v hodnotě cca 5 tisíc Kč. Chtěl bych se zeptat, zda má pronajímatel právo takto závadu obejít, a pokud ne, tak jak v tomto případě postupovat. Může případně sloužit tato neopravená závada nájemci jako důvod k výpovědi nájmu bez výpovědní doby?
Odpověď – 1. část
Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.
Jak jste již sám uvedl, co je považováno za „běžnou údržbu a drobné úpravy“, je s účinností od 1. 1. 2016 upraveno v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Tuto právní úpravu tak lze použít na právní vztahy, které vznikly od tohoto okamžiku. Do 1. 1. 2014 bylo závazné vymezení „drobných oprav“ obsaženo v nařízení vlády č. 258/1995 Sb. S ohledem na to, vzniklo v období mezi 1. 1. 2014 a 31. 12. 2015 určité právní vakuum, kdy neexistoval žádný právně závazný podklad, který by upravoval běžnou údržbu a drobné opravy. K problému této absence právní úpravy vydala stanovisko tzv. KANCL (tedy Komise pro aplikaci nové civilní legislativy), v němž došla k tomu, že nebudou-li mít strany po 1. lednu 2014 výslovně upraveno ve smlouvě o nájmu bytu, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami, je možné i nadále vycházet z dosavadní právní praxe založené nařízením vlády č. 258/1995 Sb. Nejedná se však o závazný právní názor a soudy se jím tudíž nemusí řídit. Zároveň je důležité mít na paměti, že takto platí, pokud nebylo v nájemní smlouvě uvedeno jinak. Z toho důvodu je pro vás důležité si podrobně projít nájemní smlouvu. Dovoluji si vás upozornit, že skutečnost, že je pračka označena v předávacím protokolu, nemusí být pro posouzení povinnosti hradit opravu zcela dostačující.
V tomto ohledu je pak složité usuzovat, co v mezidobí lze nebo nelze pod drobné opravy podřadit, kdy bude vždy záležet na konkrétním právním názoru soudu s ohledem na okolnosti každého individuálního případu.
Za situace, kdy by soud vycházel z nařízení č. 258/1995 Sb., pak pravděpodobně nákup nového spotřebiče v hodnotě 5000 Kč nebude spadat do kategorie drobných oprav a běžné údržby, neboť nařízení uvádí, že za drobnou opravu považuje, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč.
Odpověď – 2. část
Co se týče vašeho postupu v případě poškození nebo vady bytu, máte jako nájemce předně povinnost tuto vadu oznámit bez zbytečného odkladu. Povinností pronajímatele poté je odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu byla oznámena.
Pokud pronajímatel nahlášenou závadu řádně a bez zbytečného odkladu neodstraní a zároveň jde o vadu podstatnou, tedy takovou, která zásadním způsobem ztěžuje bydlení, můžete vadu odstranit sám jakožto nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného. V případě, že vadu neodstraníte sám, budete trvat na odstranění vady ze strany pronajímatele, dáte k tomuto odstranění pronajímateli další dodatečnou lhůtu a pronajímatel svoji povinnost v této lhůtě nesplní, máte právo nájem bez výpovědní doby vypovědět.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS
