28. ledna 2023

Nájemní smlouva, nebo evidenční list?

Po smrti manžela mně místní úřad dal evidenční list místo nájemní smlouvy. Nevím, jakou právní hodnotu má tento dokument. Byt byl napsaný na manžela a žili jsme v něm čtyřicet let. Docela dlouhou dobu mně to leželo v hlavě a nerada bych skončila někde na ulici. Nemohla jsem na vašich stránkách najít odpověď. Ale co jsem našla, je to, že každé město, a dokonce každá městská část má právo rozhodnout. Ptám se, jak je možné dovolit takovou diskriminaci? A proto druhý dotaz. Chci, aby se patřičná organizace podílela na kontrole, a to hloubkové na místním MU. Na koho se mohu obrátit? Víte, aby byt přidělený zaměstnankyni MU se vesele pronajímal. Celý život jsem zasvětila nemocným lidem, a proto se mě bytostně dotýká takové pokrytectví.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu a informací o předmětném nájemním vztahu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). Upozorňuji zejména na skutečnost, že nájem bytů vlastněných obcemi se obvykle řídí pravidly nájmu bytů v majetku obcí vydávanými konkrétními obcemi.

K dotazované problematice evidenčního listu sděluji, že v současné legislativě tento dokument nijak upraven není. I přes to je stále používán, kdy zpravidla slouží jako základní přehled informací o bytové jednotce a je často přílohou samotné nájemní smlouvy. Z evidenčního listu je zpravidla patrný také rozpis nájemného, záloh na poskytované služby a rozpis služeb samotných, a slouží tedy jako přehled jednotlivých úhrad spojených s bytovou jednotkou a jako předpis záloh.

K otázce „právní hodnoty“ evidenčního listu sděluji, že povaha tohoto dokumentu je popsána výše, tedy jedná se v podstatě o souhrn informací o bytové jednotce a platbách s ní spojených. Evidenčním listem přitom nelze nahradit nájemní smlouvu, byť nelze úplně vyloučit, že listina formálně označená jako evidenční list může obsahovat i všechny formální náležitosti nájemní smlouvy, a může sloužit jako právní titul k užívání bytové jednotky.

Co se týče situace, kdy jeden z nájemců bytu zemře, uvádím, že dle obecné právní úpravy obsažené v občanském zákoníku platí následující. V případě, kdy zemře výlučný nájemce bytu, přechází nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a který nemá vlastní byt. Manžel původního nájemce potom k přechodu nájmu na jeho osobu nepotřebuje ani souhlas pronajímatele.

Odpověď – 2. část

S takovýmto přechodem nájmu se ovšem pojí skutečnost, že nájem bytu (po jeho přechodu) skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel. Toto pravidlo se potom neuplatní v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, již dosáhla ke dni přechodu nájmu věku sedmdesáti let. Pokud by Vám tedy bylo v době úmrtí Vašeho manžela sedmdesát let nebo více, dle obecné právní úpravy nájmu bytu by platilo, že by nájem dál trval za podmínek původních, včetně sjednané doby nájmu.

Dle judikatury Nejvyššího soudu ČR potom osoba, na niž přešlo právo nájmu bytu, vstupuje namísto stávajícího nájemce do existujícího nájemního vztahu přímo ze zákona. Předpokladem tohoto právního nástupnictví tedy není uzavření nové nájemní smlouvy.

K dotazu ohledně kontroly na obecním/městském úřadě uvádím následující. Pokud jste nabyla dojmu, že určitý postup stran městského/obecního úřadu či jeho zaměstnanců není v souladu s příslušnými právními předpisy, mohou být kroky reagující na tento stav různé.

Lze doporučit, aby prvním krokem bylo vyžádání si informací týkajících se z Vašeho pohledu diskriminačního či nezákonného postupu od města/obce ve smyslu zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, v účinném znění. Při zjištění konkrétních informací může být snazší zhodnotit, zda ze strany úřadu/zaměstnance mohlo dojít k určitému pochybení.

Dále je vhodné upozornit na některé z nástrojů kontroly, které náleží občanům určité obce vůči orgánům této obce dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, v účinném znění. Občané mají mj. právo účastnit se zasedání zastupitelstva obce a vyjadřovat svá stanoviska k projednávaným věcem, vyjadřovat se k návrhu rozpočtu a závěrečnému účtu obce, dále jsou občané oprávnění požadovat projednání určité záležitosti v oblasti samostatné působnosti radou obce nebo zastupitelstvem, přičemž pokud je žádost podepsána minimálně 0,5 % občanů obce, musí být projednána na zasedání zastupitelstva/rady nejpozději do 60, resp. 90 dnů.

Odpověď – 3. část

Občané obce jsou též oprávněni podávat návrhy, podněty a připomínky orgánům obce, kterými jsou příslušné orgány obce povinny se zabývat a vyřídit je nejpozději do 60, resp. 90 dnů.

Výše zmíněný zákon o obcích taktéž stanoví okruh subjektů odpovědných za kontrolu dodržování právních předpisů obcí, jakož i hospodaření obce. Platí, že kontrolou dodržování právních předpisů na úseku samostatné působnosti obecního úřadu je ze zákona pověřen kontrolní výbor zastupitelstva obce, který je zřizován povinně. Kontrolou výkonu samostatné působnosti obcí a jejích orgánů je potom v některých případech pověřeno i Ministerstvo vnitra. Nic přitom nebrání tomu, aby občan obce učinil vůči Ministerstvu vnitra podnět, v rámci kterého upozorní na možný nezákonný postup obce. Co se týče kontroly hospodaření obce, platí, že dle zákona probíhá povinný přezkum hospodaření obce za uplynulý kalendářní rok třetím subjektem. Tento přezkum provádí krajský úřad nebo auditor. Dozor nad přezkumem hospodaření pak vykonává Ministerstvo financí. V případě pochybností na straně občana ohledně hospodaření obce, resp. přezkumu tohoto hospodaření, je tedy např. možné zaslat Ministerstvu financí podnět k tomu, aby provedl kontrolu přezkumu hospodaření.

Na možné porušení zákona ze strany obce/zaměstnanců obce pak lze nahlížet i v dalších právních rovinách. Jednak jde o rovinu občanskoprávní zahrnující např. možné vymáhání škody způsobené zaměstnanci obce, v krajním případě pak i rovinu trestněprávní, kdy závažný protiprávní postup zaměstnanců může v některých případech naplňovat skutkovou podstatu trestného činu.

Výše uvedené je však jen obecným přehledem některých nástrojů, prostřednictvím kterých může občan obce reagovat na případný nezákonný postup. Konkrétní postup a možné varianty řešení pak závisí vždy zejména na obsahu a povaze zjištění týkajících se možného nezákonného postupu obce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

X