29. ledna 2023

Poškozené okno po rekonstrukci bytového domu

Vlastním byt v osobním vlastnictví a jsem členem SVJ. V posledních třech letech se objevily praskliny na zdech mé bytové jednotky včetně obvodových zdí – pláště. Z tohoto důvodu došlo k poškození plastového rámu okna a okno nelze uzavřít, prohnutí je zhruba 2 až 3 cm. Tuto závadu jsem nahlásil na vedení SVJ a požádal jsem o provedení opravy nefunkčního okna, popřípadě o jeho výměnu. Okna byla pořízena v rámci rekonstrukce celého domu a hrazena z fondu oprav a programu panel. Vedení vzalo toto na vědomí, ale nekoná – nemá se k nápravě, okno je již třetí rok stále otevřené, v zimě uniká teplo a z toho vznikají zvýšené náklady na topení. Dále kolem rámu vzniká plíseň.

Odpověď – 1. část

Úvodem dovolte, abych upozornil, že bez znalosti veškerých detailů Vašeho problému budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy týkající se bytového spoluvlastnictví obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“).

Předmětné nařízení vymezuje společné části domu a stanoví, že za společné části domu se mj. považují obvodové stěny prostorově ohraničující byt, jakož i okna neboli výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce.

Oken a obvodových stěn, jakožto společných částí domu, se týká správa domu, za kterou je obecně odpovědné SVJ. Záleží však také na znění prohlášení vlastníka budovy, ve kterém by měly být určeny a popsány společné části domu s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky. Důležitý je také obsah stanov Vašeho SVJ, které mohou vymezovat, jaké činnosti (údržbu, opravy) ve vztahu ke společným částem domu činí sám vlastník jednotky, a to na vlastní náklady.

Za účelem zjištění, kdo bude hradit náklady za opravu poškozené obvodové zdi a okna, je také důležité zjistit příčinu poškození a osobu, která je odpovědná za vznik této vady. Jednou z variant je, že vada vznikla v důsledku vadného okna/vadné montáže okna, tedy nabízí se uplatnění práv z vadného plnění vůči osobě, které dodala okna/provedla montáž s tím, že tato osoba provede na svoje náklady opravu/poskytne slevu z ceny okna/montáže.

Odpověď – 2. část

V tomto případě může práva z vadného plnění uplatňovat vůči dodavateli i SVJ. Nicméně podotýkám, že je potřeba se zaměřit na dobu, která uplynula od předání/montáže oken, na ujednání obsažená ve smlouvě s dodavatelem (zejména ve vztahu k záruce), a na to, zda neměla být práva z vadného plnění uplatněna dříve (pokud se projevila dříve) a další otázky.

Nicméně pokud jste již výboru písemně oznámila Vaší závadu, je výbor povinen zajistit opravu, je-li to v jeho pravomoci, nebo svolat shromáždění, aby o opravě rozhodlo.

Pokud Vám vzniká škoda z důvodu nečinnosti výboru, můžete se její náhrady domáhat po SVJ. Obdobně máte právo domáhat se náhrady škody po SVJ v případě, že shromáždění by rozhodovalo o opravě, avšak jí neschválilo a Vám tak škoda dále vznikala. Současně máte jako přehlasovaný vlastník právo navrhnout soudu do tří měsíců, aby o předmětné opravě rozhodl.

Závěrem dodávám, že v krajním případě, pokud by Vám hrozila v důsledku poškozené zdi a okna újma (na majetku či zdraví, nebo újma jiná), můžete opravy v nezbytném rozsahu provést sám a požadovat po SVJ úhradu účelně vynaložených nákladů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

X