27. ledna 2023

Stínicí rolety a nesoulad v SVJ

Jsem jeden z  vlastníků bytů  v rámci SVJ. Na pořad poslední schůze vlastníků jednotek se dostala otázka pořízení předokenních stínících rolet a dalších prvků s tím spojených, ale části bytových jednotek se to netýká. (Pro informaci: ve všech eurooknech v domě jsou zabudované žaluzie). Odhadovaná cena za pořízení činí vč. DPH cca 2 mil. Kč. Hlasoval jsem jako jediný vlastník proti tomuto usnesení. Důvodem mého nesouhlasu je jednak vysoká cena, jednak i skutečnost, že vlastníci části bytů, kde se zastínění nebude realizovat, tj. na jedné straně domu (dvorní trakt), jsou takto diskriminováni, neb náklady spojené s touto akcí se mají hradit ze společných prostředků SVJ, ačkoliv vlastníci ze dvorní části domu z této akce nebudou mít žádný užitek. Akce se již následně rozeběhla zaměřováním v bytech, což jsem u svého bytu nepovolil, a to z důvodu, že nemám k dispozici zápis z nedávno konaného předmětného shromáždění vlastníků, kterým by mě tato povinnost byla uložena. Otázky v tomto případě znějí: 1. Jsem povinen v tomto případě umožnit vstup firmy do mého bytu za účelem zaměření oken? 2. Je výbor oprávněn ihned začít s realizací akce, aniž je přijaté usnesení publikováno, tedy vyhotovením a doručením zápisu do rukou vlastníků? (Prostě chybí zápis ze schůze). 3. Jak postupovat, pokud výbor zápis vyhotoví a doručí vlastníkům až po stanovami SVJ stanovené lhůtě 30 dní od schůze shromáždění? Je takový zápis platným právním a závazným dokumentem? Již v minulosti se to stalo, zápis byl vyhotoven až po roce od shromáždění, ale prostředky SVJ byly vynakládány již v průběhu roku v rozporu s názory některých vlastníků, ovšem dokládat po roce správnost zápisu je problematické, stejně tak podání žaloby na neplatnost usnesení. 4. Mohu pozdržet realizaci akce podanou žalobou na neplatnost přijatého usnesení? 5. Musí výbor pozdržet (zastavit) akci až do vydání pravomocného rozsudku? 6. Odkdy je usnesení ze shromáždění vlastníků platné? Od hlasování na shromáždění, nebo až od doručení zápisu vlastníkům bytových jednotek? A co v mezidobí? 7. Od kterého data tedy začíná běh lhůty pro podání žaloby na neplatnost usnesení? 8. Instalace vnějšího zastínění v okenních otvorech předpokládá pevné zabudování (zakotvení) mnoha desítek nosných a krycích truhlíků o různé velikosti, cca 15 x 15 cm x délka otvoru okna pro rolety nahoru do okenních otvorů, tedy do konstrukce domu do vrchní části postranních svislých okenních zdí. V prohlášení vlastníka budovy tyto nově předpokládané součásti budovy nejsou uvedeny (nadokenní rolety). Jedná se podle vás o změnu stavby dle stanov, která by vyžadovala 100% souhlas všech vlastníků? Lze považovat tyto krabice za dodatečnou součást oken, i když přímo s okny nebudou technicky spojeny a budou od okna/oken odděleny mezerou cca 8-10 cm? Je takové usnesení platné v případě, že se pro ně nevyslovilo požadovaných 100 % všech vlastníků? Jak postupovat v případě důvodné či domnělé neplatnosti? A za druhé: a) lze považovat za jistou diskriminaci jedné části vlastníků proti jiným vlastníkům v případě, když na předním plášti domu bylo provedeno zateplení a nová fasáda a nyní i budou mít bytové jednotky i nadstandardní zastínění oken, a na opačně dvorní straně domu hrozí havarijní stav fasády domu a vlastníci musí platit zvýšené náklady za dodávky tepla proti těm z přední zateplené strany domu. Výbor SVJ na věc opravy dvorní části i přes mnohá upozornění nereaguje, a i přes přijatá usnesení o opravách a zateplení dvorního pláště domu nic neřeší. Navíc utracením cca 2 mil. Kč na pořízení stínících prvků na přední část domu fakticky zateplení zbývající části domu znemožňuje. Je takové usnesení shromáždění platné? b) Mohu být postižen jako vlastník nezateplené bytové jednotky v případě, že odmítnu přispívat do fondu oprav domu z důvodu diskriminace a nehospodárného a neúčelného nakládání s finančními  prostředky?  Respektive, že zateplení ze strany mého bytu nebylo provedeno, ale naopak bylo provedeno jen pro část bytových jednotek, a i prosazené zastínění pro tyto  jednotky v tomto případě postrádá věcné opodstatnění  (jde o mrhání peněz pro vyvolené, které nehodlám financovat, jsem důchodce, když z druhé strany domu – mojí, hrozí havárie).

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Obecně platí, že dle ust. § 1183 odst. 1 OZ je vlastník jednotky povinen se zdržet všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

Na základě výše uvedeného jste tedy společnosti, která provede zaměření oken, povinen umožnit do bytu přístup, pokud jste k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu a v případě, že o této záležitosti bylo řádně rozhodnuto.

Odpověď – 2. část

K účinnosti přijatého usnesení uvádím, že zákon samotnou účinnost nestanoví, a je tedy třeba vycházet ze samotného usnesení či úpravy obsažené ve stanovách.

Pokud by výbor zápis vyhotovil a doručil až po stanovami stanovené lhůtě 30 dní od shromáždění, máte možnost dovolat se neplatnosti usnesení shromáždění, a to dle ustanovení OZ upravujících spolky, přičemž návrh můžete podat do tří měsíců ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí. Upozorňuji ale na skutečnost, že soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu SVJ hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit.

Běh lhůty pro podání žaloby na neplatnost usnesení počíná dnem, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.

V poměrech společenství vlastníků jednotek začne tříměsíční subjektivní lhůta běžet zpravidla dnem, ve kterém se konalo shromáždění, o jehož rozhodnutí se jedná, a to bez ohledu na to, zda se jej ten, kdo se neplatnosti dovolává, zúčastnil.

Zdali se v případě instalace vnějšího zastínění v okenních otvorech jedná o změnu stavby dle stanov nelze bez bližší znalosti znění stanov posoudit.

Obecně však vymezím, že pokud by pro některé rozhodnutí bylo dle stanov třeba souhlasu všech vlastníků, můžete opět usilovat o zneplatnění předmětného usnesení prostřednictvím návrhu dle ust. § 259 a násl. OZ.

Odpověď – 3. část

K platnosti usnesení s ohledem na Vámi tvrzenou diskriminaci uvádím, že tato situace neplatnost nyní řešeného usnesení nezakládá. Ohledně Vašich požadavků na zateplení bytu z Vaší strany Vám však navrhuji podat spolu s vlastníky jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů (nejméně však dvěma z nich), podnět ke svolání shromáždění v této záležitosti, přičemž neučiní-li to, můžete s těmito vlastníky svolat shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.

Případně též můžete spolu s vlastníky jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů (nejméně však dvěma z nich), před rozesláním pozvánky na shromáždění, požádat statutární orgán o zařazení Vámi určené záležitosti na pořad shromáždění za předpokladu, že k takové záležitosti je navrženo usnesení nebo je její zařazení odůvodněno.

Současně však jako přehlasovaný vlastník máte dle ust. § 1209 OZ právo, je-li pro to důležitý důvod, navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl, v rámci toho můžete také navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Toto právo však musíte uplatnit ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy jste se jako vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl, jinak Vám toto právo zaniká.

Co se týká nečinnosti statutárního orgánu, popř. jiného porušování povinností členem statutárního orgánu, uvádím, že do působnosti shromáždění SVJ patří mj. i volba a odvolání členů volených orgánů, a tedy lze členy statutárního orgánu na shromáždění odvolat.

Odmítání stávající situace prostřednictvím nehrazení příspěvku na správu domu a pozemku Vám nedoporučuji, neboť v případě, že nebudete příspěvky hradit, bude za Vámi společenství vlastníků evidovat svou pohledávku, jíž následně může taktéž vymáhat, a to navýšenou o příslušenství.

S ohledem na komplexnost a rozsáhlost Vámi nastíněné problematiky Vám doporučuji se pro vyřešení celé záležitosti obrátit na některou z advokátních kanceláří zabývajících se bytovou problematikou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

X