29. ledna 2023

Zbourání schodiště, které vede do mého nebytového prostoru

Jsem vlastníkem nebytového prostoru v rámci velkého SVJ. Ve své nebytové jednotce provozuji solární studio. Nebytová jednotka je v 1. patře na  terase 17 patrového domu. K jednotce vedou dvě přístupové cesty. Jedna od tramvaje a druhá z druhé strany domu, kterou používají spíše lidé přijíždějící autem. SVJ neudržuje dlouhodobě schodiště na straně domu, kterou používají lidé přijíždějící autem. Aby předešla žalobám z případného úrazu na schodišti, uzavřela ho s tím, že se opravuje. Schodiště se však neopravuje a SVJ chce nechat na červnové schůzi hlasovat o případném jeho zbourání nebo opravě. Nájemníkům domu to příliš nevadí, protože mohou použít vchod do domu ze stejné strany v úrovni chodníku. Mí zákazníci však nemohou chodit domem, nemají od něho čip a do domu se nedostanou. Zbourání schodiště by znamenalo pro mne značné omezení přístupu mých klientů, neboť se mnohým, čemuž se nedivím, nebude chtít kličkovat po sídlišti a obcházet dům druhou přístupovou cestou. Navíc se obávám i vytvoření slepé uličky, potenciálně nebezpečného prostoru, který by se mohl stát i zdrojem nepořádku, případně “veřejným” WC. To by značně poškodilo hodnotu nebytového prostoru. Můj dotaz zní: Má SVJ právo nechávat v tomto bodě hlasovat o zbourání schodiště? Vím, že to bude většině nájemníků jedno a nechají se přesvědčit, že než do údržby schodiště investovat, je lepší ho zbourat. Mně to však nevyhovuje z výše popsaných důvodů. Není přece možné, aby se většinou rozhodlo o poškození jedince, který je vlastníkem nebytového prostoru a má mít stejná práva jako vlastníci bytových jednotek, kterých je ovšem víc. Vzhledem k tomu, že se jedná o SVJ s mnoha bytovými i nebytovými jednotkami, peníze na opravu jsou. Dělají se kosmetické opravy interiérů, nicméně schodiště se neudržuje. Druhý dotaz je, zda situace, pokud je schodiště uzavřené, není havarijní stav, ve kterém se nemusí čekat na červnovou schůzi a nový plán oprav, a může se opravit jako havárie, tzn. ihned.

Z pohledu platné právní úpravy považujeme schody, vchody a vstupní dveře do domu za společné části bytového domu. Správa domu a pozemku, která zahrnuje vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek a pro zachování nebo zlepšení společných částí, náleží společenství vlastníků jednotek.

Rozhodování o opravách nebo stavebních úpravách společných částí spadá do působnosti shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Jestliže se shromáždění na své schůzi usnese, že je účelnější schodiště zbourat než zrekonstruovat, pak musíte (stejně jako každý jiný člen společenství) takové usnesení respektovat a řídit se jím.

Jedinou možností, jak se proti přijatému usnesení bránit, je soudní přezkum přijatého rozhodnutí. Občanský zákoník umožňuje přehlasovanému vlastníkovi navrhnout soudu, aby o přijatém usnesení rozhodl. Toto své právo musí vlastník jednotky uplatnit nejpozději do tří měsíců dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká.

Zároveň však uvádím, že dle mého názoru úplné zbourání schodiště nelze považovat pouze za opravu nebo stavební úpravu. V případě, že je schodiště vymezené jako společná část domu v prohlášení vlastníka nemovité věci, pak jeho zbouráním fakticky dochází ke změně tohoto prohlášení. K té se vyžaduje písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně prohlášení (tedy i Váš souhlas), která navíc musí být ještě schválena vlastníky s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení.

Co se týče Vašeho dotazu, zda lze situaci s uzavřeným schodištěm považovat za havarijní stav, musím bohužel konstatovat, že mi nejsou známá všechna specifika konkrétního případu a nemám k dispozici všechny podklady potřebné k tomu, abych mohl v této věci zaujmout kvalifikované stanovisko. Pro úplnost pouze uvádím, že rozhodování o opravách způsobených havárií na společných částech je v působnosti statutárního orgánu společenství.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X