31. ledna 2023

Zvýšení nájemného o 88 %

Chtěl bych vás požádat o pomoc či radu, jak postupovat u níže popsaného problému, který se týká enormního zvýšení nájemného u obecních bytů a smluv na dobu neurčitou. Bydlím v obecním nájemním bytě cca 16 let a mám smlouvu na dobu neurčitou. Před několika dny jsem obdržel dopis od pronajímatele (spol. 100 % vlastněna městem Tanvald), že od 1. 7. 2019 dojde ke zvýšení nájemného, a to z 33,05 Kč/m2 na 62 Kč/m2, což je cca navýšení o 88 %. Finančně to v mém případě dělá 2202 Kč měsíčně navíc. Tato situace se týká v našem domě 16 bytů z 24, jejichž nájemci mají smlouvy na dobu neurčitou. Zbytek lidí má již smlouvy na dobu určitou a mají zvýšené nájemné ze 43 Kč/m2 na 62 Kč/m2. Můžeme se nějak bránit proti tomuto zvýšení? Nemáte zkušenost s rozhodnutím soudu v takovémto případě? Připadá mi alespoň z morálního hlediska, že soud by měl stát na naší straně, ale nikdy se člověk s nikým nesoudil a nechce to dělat ani dnes, ale přece nemůžeme jen pokorně kývat hlavou. Pronajímatel nám nechce ani ukázat posudky, které jsou prý z roku 2018 a kde vychází nájemné v našem městě Tanvald (obyvatel cca 7000) v rozmezí 54 Kč až 74 Kč/m2. Nedávno jsme měli s naším panem starostou schůzku a po bouřlivé diskuzi k žádné dohodě nedošlo. Rada města jako valná hromada společnosti, která je vlastníkem bytů, vzala toto zvýšení na vědomí a souhlasí s návrhem na zvýšení nájemného a nehodlá toto své rozhodnutí měnit. Všichni asi chápeme, že ke zvyšování nájemného musí dojít, ale jako přijatelnou výši vidíme těch 20 %, se kterými všichni počítali, ale pronajímatel použil § 3074, kde se nemusí řídit hranicí pro max. zvyšování nájemného o 20 % za poslední 3 roky. Poslední zvýšení nájemného proběhlo cca před 10 lety, ale přece mohli nájemné zvyšovat postupně a bylo by vše v poklidu. O tom, že na domě nejsou prováděny za poslední tři roky žádné opravy či rekonstrukce, snad ani nemluvím. Dnes tedy řešíme otázku, jak se zachovat. Zda se soudit s nejasným výsledkem, či pokorně sklopit uši a platit od července zvýšené nájemné a tlačit na pronajímatele, ať jsou alespoň ty naše finance někde na domě vidět.

Ačkoliv je obec tzv. veřejnoprávní korporací, v oblasti soukromého práva se považuje za právnickou osobu, které náleží stejná práva i povinnosti jako kterékoliv jiné právnické osobě. V případě pronájmu obecních bytů je obec povinna dodržovat pravidla stanovená ustanoveními občanského zákoníku o nájmu bytu.

Občanský zákoník umožňuje stranám ujednat si každoroční zvyšování nájemného. Pokud si smluvní strany zvyšování nájemného neujednají, ale na druhé straně zvyšování nájemného ani výslovně nevyloučí, může dojít k tzv. jednostrannému zvýšení nájemného na základě písemného návrhu pronajímatele. Zákon pronajímateli umožňuje navrhnout zvýšení nájemného pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě zároveň s tím, že navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %.

Srovnatelné obvyklé nájemné vymezuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě je souhrn nájemných placených v dané době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného.

V případě, že nájemce s řádným návrhem pronajímatel na zvýšení nájemného do dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení nesouhlasí, má pronajímatel právo navrhnout soudu, aby určil výši nájemného. Soud pak na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, s účinky ode dne podání návrhu soudu. Z uvedeného tedy vyplývá, že pokud se zvýšením nájemného nebudete souhlasit, obec právo domáhat se určení nové výše nájemného u soudu.

Pokud jde o další postup ve věci, doporučuji Vám sdělit pronajímateli, že se zvýšením nájemného nesouhlasíte, a dále platit nájemné původní výši. Pronajímatel pak bude nucen obrátit se s návrhem na určení výše nájemného na soudu, kterou rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, s účinky ode dne podání návrhu soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X