31. ledna 2023

Zvýšení nájemného o 900 Kč

Byl mi doručen papír (po předchozím mailu), kde mi majitelka bytu v zastoupení jednatelem zvyšuje nájemné o 900 Kč se zdůvodněním, cituji: „Dovoluji si vám tímto oznámit, že v souladu s čl. IV. 7. Smlouvy o nájmu bytu ze dne 7. 3. 2018 bude nájemné od 1. 1. 2020 upraveno a to takto: Nová výše nájemného za období od 1. 1. 2020 do 1. 1. 2022 je stanovena na 8400 Kč měsíčně. Záloha na služby se nemění. V nové výši nájemného, které je v místě a čase obvyklé, je mimo jiné zohledněna inflace, navyšování fondu oprav, předpokládaná oprava střechy a kompletní výměna oken v horizontu 5ti let, jakožto i další nezbytné investice.” S jednatelem jsem měl již spor v loňském roce, kde mi do služeb účtuje poplatek za správu nemovitostí, pojištění domu (což dle mého soudu není služba). Jedná se o bytový dům, kde byty mají různé majitele. Dále předkládal vyúčtování se špatnými částkami (já si všechny doklady schovávám) a až na třetí mojí urgenci přiznal pochybení, které kulantně svedl na program Excel. Vrcholem, který mě velice rozčaroval, bylo, že bez mého vědomí a souhlasu uzavřel smlouvu s pojišťovnou (pojištění domácnosti), kde uvedl veškeré moje osobní údaje, včetně rodného čísla, a toto mi oznámil až více jak po roce, s tím, že toto pojištění jsem povinen uhradit (1500 Kč). Ve smlouvě o pronájmu mám uvedené nájemné 7500 Kč. Původně bylo 6504 Kč (bytové družstvo v likvidaci), po změně vlastníka (r. 2017) jsme se dohodli na 7500 Kč. Nechci více zabíhat do podrobností, na vyžádání je samozřejmě uvedu včetně všech dokladů. Docela mě konsternovalo, že i právník mi “poradil”, ať si hledám nový pronájem bytu, že jiná cesta není. No to snad není pravda?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že jelikož neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy nájmu obsažené v občanském zákoníku (dále jen jako „občanský zákoník“).

Pokud jde o jednostranné zvyšování nájemného, předně uvádím, že si smluvní strany mohou v nájemní smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného. V takovém případě si musí strany sjednat podmínky a pravidla pro takové zvyšování, tj. zda dochází ke zvyšování automaticky či v návaznosti na určité jednání (např. oznámení pronajímatele) či událost, o jakou částku bude nájemné zvýšeno, příp. způsob jejího vypočtení či určení apod.

V tomto ohledu je však nutné pamatovat na skutečnost, že na základě smluvního ujednání o zvyšování nájemného nemůže být nájemci uložena povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená, ani nemůže být zkracováno právo nájemce plynoucí ze zákona, jinak by se k takovému smluvnímu ujednání nepřihlíželo (a použila se níže uvedená zákonná úprava jednostranného zvyšování nájmu).

Zejména nesmí na základě ujednání o každoročním zvyšováním nájemného docházet k nepřiměřeně vysokému zvyšování nájemného. Za určité vodítko v tomto ohledu lze považovat ust. § 2249 občanského zákoníku (stanovující pravidla pro jednostranné zvyšování nájemného za situace, kdy si pronajímatel s nájemcem zvyšování nájemného ve smlouvě neujednají či výslovně vyloučí), dle kterého může pronajímatel nájemci navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.

Podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanovuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které stanoví, že srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě je souhrn nájemných placených v dané době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného.

Odpověď – 2. část

Dle citovaného ustanovení občanského zákoníku tedy může být nájemné zvýšeno pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a zároveň rozdíl ve výši nájemného v době tří let před navržením zvýšení nájemného a nájemným po navrženém zvýšení nesmí být větší než dvacet procent. Nájemné po navrženém zvýšení nemůže být tedy vyšší než 120 % nájemného v době před třemi roky. Tato hranice by měla být dodržena rovněž v případě, kdy dochází ke zvyšování nájemného na základě zvýšení nájemného na základě smluvního ujednání.

Vzhledem k tomu, že mi nejsou známá všechna specifika předmětného nájemní vztahu (zejména přesné znění nájemní smlouvy), nejsem schopen jednoznačně určit, zda bylo předmětné zvýšení nájemného provedeno v souladu se smlouvou. Pokud by však bylo učiněno v rozporu se smlouvou, nebyl byste povinen zvýšené nájemné hradit.

Pokud jde o předkládaná vyúčtování nákladů na služby spojené s užíváním pronajímaného bytu, pronajímatel je povinen nájemci alespoň jednou za zúčtovací vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby s tím, že vyúčtování musí být nájemci doručeno nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Ve vyúčtování musí pronajímatel uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle jednotlivých poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná.

Ve vyúčtování mohou být zahrnuty toliko služby spojené s užíváním bytu ve smyslu ust. § 2247 občanského zákoníku a ust. § 3 zákona o službách, a to v rozsahu ujednaném v nájemní smlouvě. Pouze tyto služby poskytuje pronajímatel nájemci za úplatu (nejčastěji) ve formě záloh, které musí být následně vyúčtovány.

Odpověď – 3. část

Pokud jde o zajištění správy bytového domu (v podobě hrazení poplatku za správu) či pojištění bytového domu, tyto nemohou být do vyúčtování zahrnuty, neboť nejsou službami ve smyslu uvedených ustanovení. Tato plnění je pronajímatel povinen zajišťovat nájemci bezúplatně, čímž naplňuje své zákonné povinnosti udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a udržovat v domě náležitý pořádek.

Ustálená soudní praxe dovodila, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je, že bylo vyúčtování řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Vyúčtování provedené v rozporu s příslušnými právními předpisy nemůže vyvolat ani účinky, které s (řádným) vyúčtováním zákon spojuje.

V případě, že nebylo řádné vyúčtování dosud předloženo, neboť obsahuje položky, které Vám nemohou být účtovány, a tudíž není správně určena výše nedoplatků, můžete požadovat předložení řádného vyúčtování. Jestliže by z řádného vyúčtování vyplývala nižší výše nedoplatků, musí Vám pronajímatel částku představující tento rozdíl navrátit.

Zároveň uvádím, že podle ust. § 13 zákona o službách je pronajímatel, který nesplní svou zákonnou povinnost doručit (předložit) nájemci včas vyúčtování, povinen zaplatit nájemci tzv. pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé po něm požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výši této pokuty si mohou strany ujednat v nájemní smlouvě; není-li výše ujednána, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

Odpověď – 4. část

Pokud jde o uváděné pojištění, předně uvádím, že ze shora podaného dotazu není zcela zřejmé, co bylo předmětem předmětné smlouvy uzavřené pronajímatelem, tj. zejména jaký typ pojištění se jedná.

V souvislosti s pronájmem bytu lze uzavřít tři typy pojištění, a to pojištění nemovitosti, pojištění domácnosti a pojištění odpovědnosti. Pokud jde o pojištění domácnosti, které pokrývá především škodu na vnitřním vybavení bytu, to sjednává nájemce. Pronajímatel jej může uzavřít v zastoupení nájemce toliko na základě plné moci, kterou mu nájemce udělí.

Vedle pojištění domácnosti lze sjednat též pojištění odpovědnosti, kterým je pokryta veškerá škoda způsobena určitou osobu (pojištěným). V takovém případě má pojištěný právo, aby za něj pojistitel (pojišťovna) v případě způsobení škoda nahradila poškozenému škodu i nemajetkovou újmu.

Pronajímatel sice může pojištění sjednat tak, že sám jako pojistník platí pojistné a nájemce je pojištěným, tedy tím, jehož škody jsou pojištěním kryty, avšak právo na pojistné plnění uplatní pronajímatel. Pak jsou v pojistné smlouvě oprávněně uvedeny údaje nájemce, avšak nájemce musí s tímto souhlasit a pronajímatel má navíc povinnost Vás s obsahem smlouvy seznámit. V takovém případě zároveň nemůže pronajímatel požadovat, abyste mu již uhrazené pojistné uhradil

Závěrem mi dovolte uvést, že poskytnutí detailní právního rozboru věci, zejména konkrétní posouzení oprávněnosti navýšení nájemného, a to zejména s přihlédnutím ke znění nájemní smlouvy, či oprávněnosti užití osobních údajů, a navržení konkrétního postupu ve věci přesahuje svým rozsahem účel této poradny. Budete-li mít o toto zájem, doporučuji Vám obrátit se i se všemi potřebnými podklady přímo na advokátní kancelář, která Vám se znalostí všech specifik případu odbornou právní pomoc poskytne.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

X