Právní poradna: Jak je to se skokovým navýšením nájemného a vymalováním před ukončením nájmu?

V roce 2012-13 a 2013-14 jsem měla podepsanou písemnou smlouvu, vždy do konce května, s majitelkou bytu, která je většinovým vlastníkem. Celkové nájemné bylo vždy nižší než běžné, ale dle mě odpovídá stavu bytu, který je před rekonstrukcí v původním stavu. V bytě nepřetržitě bydlím a vždy jsem hradila včas nájem a vždy až doposud jsem akceptovala přiměřené postupné navyšování nájmu. Od června 2014 se smlouva obnovovala už jen ústně s postupným navyšováním nájmu. 

Nyní se však do věci vložil jeden ze tří dospělých dětí majitelky, který se dvěma sourozenci dělí o druhou polovinu bytu. Jedná z pozice své advokátní kanceláře a požaduje před výročím smlouvy skokově od března navýšit nájemné z 7640 na 15000 + energie, což sice odpovídá okolním nájmům, ne už však stavu bytu. K tomu chce majitel podepsat úplně novou smlouvu s novými podmínkami navíc jako sjednání pojistného bytu, kompletní výmalba bytu při stěhování, opravy atd. Při nesouhlasu s návrhem se mám prý k výročí smlouvy na konci května vystěhovat a vše komplet vymalovat, což nikdy ujednáno nebylo. 

Celá tato situace začala v době, kdy jsem chtěla potvrdit trvání nájmu kvůli superdávce, o niž jsem chtěla nově požádat a nikdy před tím jsem jí nevyužila. Majitelka bytu to odmítala a začali si dávat za podmínku podpis nové smlouvy se skokovým zvýšením nájmu. Jsem totiž rok nezaměstnaná a nyní bez podpory, samoživitelka s dcerami 8 a 11 let a mladší dcera má speciální vzdělávací potřeby a přes SPC má přiděleného asistenta ve škole. Mám prosím za dobu řetězení se nájmů ústní formou nárok na dobu neurčitou, a tím pak uplatnění jen max. zvýšení nájmu o 20 % za 3 roky a možnost tu dále bydlet? 

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen OZ).

Na začátek se vyjádřím obecně ke skokovému zvýšení nájmu od března roku 2026 o 7360 Kč, tedy o téměř 100 %. Takové zvýšení není možné, a to ani s ohledem na výši obvyklé ceny nájmů v okolí. Nájem může být zvýšen maximálně o 20 % za dobu tří let do výše ceny obvyklé nájmů v okolí, ať už se jedná o nájem na dobu určitou či neurčitou.

K vaší otázce týkající se toho, jestli máte nárok na dobu neurčitou, je klíčové zmínit, že dle § 2385 OZ se doba nájmu dá prodloužit konkludentním způsobem, tedy čistě pokračováním v plnění bez potřeby uzavření nové písemné smlouvy, s tím, že takto uzavřená smlouva přebírá ujednání z původní písemné smlouvy, avšak s maximální dobou jednoho prodloužení nájmu o dva roky, pokud by nebylo ve smlouvě ujednáno jinak. Konkludentně uzavírané nájemní smlouvy však automaticky nemění nájem z doby určité na dobu neurčitou, nehledě na množství opakování plnění. A jak zmiňuji výše, tak 20 % zvýšení ceny nájmu za dobu tří let se vztahuje na oba druhy nájmů, takže i v případě automatického prodlužování nájmu.

Z vámi popsané situace však vyplývá, že vám pronajímatel dal najevo, že nechce pokračovat v původní smlouvě a nabízí vám uzavření nové nájemní smlouvy. K dalšímu prodloužení původní smlouvy tedy již nedojde. Nyní trvající smlouva by tedy skončila uplynutím doby a uzavírali byste smlouvu novou, na kterou se ale limit 20 % neuplatní. Bude se totiž jednat o nový právní vztah, kdy pronajímatel není limitem navýšení vázán, a tudíž je čistě na vás, jestli na podmínky v nové nájemní smlouvě přistoupíte či nikoliv.

Odpověď – 2. část

Otázka týkající se povinnosti vymalovat byt před vystěhováním pak závisí na několika faktorech. Prvně bych vám doporučil zkontrolovat původní písemnou smlouvu, jestli v ní opravdu nemáte povinnost před vystěhováním byt znovu vymalovat. Pokud ano, budete jej muset vymalovat.

Malování bytu spadá dle nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, do běžné údržby bytu, kterou je povinen provádět nájemce. Neznamená to však zásadně, že nájemce musí vždy byt vymalovat. Nájemce je totiž povinen pronajímateli při skončení nájmu byt předat ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání.

Přirozené zestárnutí výmalby, zažloutnutí stěn nebo drobné otlaky vzniklé běžným užíváním spadají pod pojem „běžné opotřebení“, které jde za pronajímatelem. Naopak pokud jsou zdi špinavé či poškozené, nebo i pokud jste v bytě změnila barvu stěn, musíte byt vrátit do původního stavu, a tedy i vymalovat.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay