Právní poradna: Co dělat, když mě ruší sousedův rekuperační výměník?

Bydlím dlouhodobě v bytovém domě, kde si soused, pořídil elektromotor. Rekuperační výměník, zavěšený na stěně. Jeho strop, moje podlaha. Prakticky to mám metr od hlavy při ležení v posteli. Tuto místnost bohužel od té doby nemohu používat vůbec. Má to pověšeno tak, aby se to více chvělo, než bylo hlučné. Do mého bytu prochází otáčející se ozvy a chvění podlahy z tohoto přístroje, které mě vždy v noci vzbudí, protože toto zařízení bývá právě v noci puštěno naplno.

Dohoda se sousedem není možná, tvrdí, že nic nemá a že ho to nezajímá, nic řešit nebude a mám se odstěhovat. Bohužel nám dělá předsedu SVJ, odmítá se tím zabývat. Podle stavebního úřadu je vše v pořádku. To chvění a vibrace, co prochází stěnou, jsou velice nepříjemné. Vzbudí mě to a já v tom prostoru nemůžu vydržet. Zhoršil se mi zdravotní stav. Mám jen malý byt, není prostor kam jinam se přesunout. Musím jedině odcházet ven. Teď v zimní noci je to velice nepříjemné. Je nějaká možnost se proti tomuto jednání bránit, mimo odstěhování a soudní cesty?

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění vašeho prohlášení vlastníka či popřípadě stanov společenství vlastníků, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak občanského zákoníku a nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“).

Tím, že soused způsobuje z daného přístroje vibrace, které vypouští do vašeho bytu, vytváří tím imise, které ruší řádný výkon vašeho vlastnického práva k bytu. Tímto svým jednáním se soused dopouští porušování vašich vlastnických práv nad míru přiměřenou místním poměrům, a to právě způsobováním vibrací a otřesů. Ustanovení § 1175 občanského zákoníku pak akcentuje, že spoluvlastníci v rámci bytového spoluvlastnictví jsou vázáni ustanoveními o omezení vlastnického práva právy ostatních spoluvlastníků.

V tomto ohledu se můžete dle § 1042 občanského zákoníku domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do vašeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší. Můžete tedy po sousedovi požadovat, aby se rušení zdržel. Nejdříve lze doporučit jej písemně vyzvat, aby přestal rušit výkon vašeho vlastnického práva a zdržel se vytváření vibrací a otřesů. Pokud tuto vaši výzvu nesplní, lze se domáhat soudně, aby se tohoto jednání zdržel.

Odpověď – 2. část

Zásadní je také zmínit, že v rámci SVJ jsou stěny téměř vždy společnými částmi domu, ať už se jedná o stěny obvodové či stěny nosné, vyjma např. omítky či barvy na stěnách, dle § 5 odst. 2 nařízení vlády. To je klíčové z toho důvodů, že dle § 1175 odst. 1 občanského zákoníku vlastník jednotky sice může svobodně spravovat, užívat a stavebně upravovat svůj byt, avšak nesmí výkon stejných práv ztížit jinému vlastníkovi a mimo to nesmí ohrozit, změnit či poškodit společné části, což se týká právě i stěn.

U rekuperačního výměníku se dá předpokládat, že jeho uchycení bude zasahovat až do samotné stěny (nikoliv pouze do omítky) a u mnohých bývá vyvrtáván průduch právě skrze stěnu ven. V tomto ohledu tedy ze strany vlastníka mohlo dojít k porušení jeho povinností jakožto člena SVJ, když zasáhl do společných částí domu.

Tuto otázku však nedokážu s ohledem na neznalost všech podrobností posoudit. Pokud by však v jeho případě k porušení došlo, je možné toto řešit i v rámci SVJ.

Odpověď – 3. část

V rámci SVJ je to pak výbor, nebo předseda, který se obecně stará o správu domu (v rozsahu určeném zákonem a stanovami). Výbor, nebo předseda, by pak i dle § 1182 odst. 2 občanského zákoníku měl zkontrolovat, zdali stavební úprava neohrožuje, nepoškozuje nebo nemění společné části.

Zde však přichází na řadu otázka, co dělat, když je to právě předseda SVJ, kdo se zřejmě dopouští zásahů do společných částí, a tudíž jakožto správce domu dohlíží sám na sebe. V takovém případě by totiž mohlo lehce dojít i k porušení jeho povinností jako statutárního orgánu SVJ.

Některá SVJ mají zřízenou funkci revizora, případně kontrolní komisi, které dohlíží mimo jiné i právě na činnost statutárního orgánu, tedy předsedy, zda dodržuje své zákonné povinnosti.

Jestliže v rámci SVJ tento kontrolní orgán neexistuje a předseda porušuje své povinnosti člena statutárního orgánu, dá se proti tomuto v rámci SVJ bránit pouze odvoláním člena statutárního orgánu, a to na základě shromáždění svolaného z vlastní iniciativy vlastníků. Na základě podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich, je totiž statutární orgán povinen svolat shromáždění. Pokud to pak neučiní, mohou tito vlastníci svolat shromáždění k zasedání na náklad SVJ sami. Pokud by pak na základě tohoto hlasování došlo k odvolání předsedy, může nově zvolený předseda zkontrolovat faktický stav věcí v daném bytě a popřípadě zjednat nápravu.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay