Právní poradna: Co dělat, když se v nájemním bytě vyskytuje plíseň?

S manželem žijeme v Praze v městském bytě, který spravuje jistá společnost. Manžel zde bydlí téměř patnáct let, já posledních šest. Celou dobu řešíme problémy s plísní v bytě. Nejhorší to bylo v době, kdy jsme koupili nové skříně a za těmi starými byla celá zeď plesnivá. Zakoupili jsme pohlcovač vlhkosti, sušičku, jedna místnost (kuchyně) se částečně vymalovala speciální barvou. Přesto je v bytě stále strašná vlhkost a je cítit plíseň. Ještě dodám, že náš byt je krajní, je umístěn v prvním patře a pod námi jsou nebytové prostory. Proto je obtížné byt vytopit.

Problém s plísní se netýká jen našeho bytu, ale i prostor pod námi. Nebytové prostory v přízemí měla v nájmu jistá společnost, která z důvodu velkého výskytu plísní ukončila nájemní smlouvu. Dále je extrémní plíseň na zdi u schodů do sklepa – x krát hlášeno společnosti, která společnost spravuje, a stále nedošlo k nápravě. A aby toho nebylo málo, z jednoho bytu na našem patře zatéká (vlhký strop na chodbě) a kolem tohoto místa se opět začíná objevovat plíseň. Nájemník bytu to neřeší, nicméně soused vše hlásil správci budovy. Jsme už z toho zoufalí. Vzhledem k cenám nájmů se jen tak vystěhovat nemůžeme, nicméně takto se už nedá žít. Jaké kroky máme podniknout? Na co máme v tomto případě nárok? Lze po správci budovy požadovat slevu na nájmu, nebo požadovat jiný byt, když se problém evidentně týká budovy jako takové? A pokud máme nárok na jiný byt, můžeme požadovat stejné podmínky smlouvy (nyní máme smlouvu na dobu neurčitou)?

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění nájemní smlouvy, na jejímž základě předmětný byt užíváte, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to především z občanského zákoníku.

V případě, že se ve vašem bytě vyskytuje zvýšená tvorba plísně, která snižuje kvalitu bydlení, jedná se o vadu bytu, kterou je nezbytné odstranit. Pro správné posouzení situace je nutné zjistit příčinu vzniku plísně, a tedy zda plíseň vzniká kvůli nevhodnému způsobu užívání bytu (jako je nedostatečného větrání či vytápění bytu), nebo naopak kvůli vadám samotného bytu či budovy (např. špatné izolace, konstrukční vady budovy). Co se týče výskytu plísně, je složité bez znalostí konkrétních okolností posoudit, kdo je za její výskyt odpovědný. Základní povinností nájemce je užívat byt řádně, zatímco pronajímatel má povinnost udržovat byt a dům po celou dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Za předpokladu, že by plíseň vznikala z důvodu, za který nese odpovědnost pronajímatel, uvádím k tomuto následující.

Při existenci takové vady bytu, která brání obvyklému bydlení, má nájemce ve smyslu § 2264 odst.1 občanského zákoníku oznámit pronajímateli zjištěnou vadu v bytě, a to bez zbytečného odkladu. Takové oznámení můžete učinit nejen u pronajímatele, ale i u jiné jím určené osoby (správce). Pronajímatel má následně povinnost vadu v přiměřené době odstranit.

Odpověď – 2. část

Pokud pronajímatel svou povinnost odstranit vadu nesplní, může vadu odstranit sám nájemce a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, případně i slevu z nájemného. Abyste mohla tyto nároky vůči pronajímateli uplatnit, je nezbytné o existenci vady pronajímatele vyrozumět bez zbytečného odkladu poté, co jste vadu zjistila, nebo při zachování obvyklé péče zjistit mohla. Vzhledem k tomu, že v bytě žijete již několik let, je podstatné, zda jste o této vadě již dříve pronajímatele či správce řádně vyrozuměla.

Výzva musí obsahovat konkretizaci vady a rozsah poškození. Lze také doporučit, aby výzva byla písemná a byla řádně doručena pronajímateli. Lhůta pro pronajímatele by měla být přiměřená, tedy taková, aby mohl objektivně v takové lhůtě vadu odstranit. Jedná-li se o vadu, za kterou odpovídá pronajímatel, můžete v případě, že pronajímatel vadu neodstraní ani v dodatečné lhůtě, vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pokud byste pronajímatele dodatečně nevyzvala, nebo byste mu neposkytla dodatečnou lhůtu, právo na výpověď nájmu bez výpovědní doby vám dle shora uvedeného nesvědčí.

V každém případě po vás pronajímatel nemůže požadovat, abyste jako nájemce nesla náklady na odstranění této vady, pokud za ni odpovídá pronajímatel a pokud jste vadu oznámila včas. Naopak, pokud byste vadu neoznámila bez zbytečného odkladu poté, co jste ji měla a mohla při řádné péči zjistit, nemáte právo na náhradu nákladů v případě, že byste si vadu sama odstranila; v takovém případě byste neměla ani právo na slevu z nájemného.

Odpověď – 3. část

Dále je nutné, aby se jednalo o vadu nikoliv drobnou, tedy takovou, která brání obvyklému bydlení. Prodlení s odstraněním vady či vada jako taková (plíseň) musí představovat hrubé porušení povinností pronajímatele. Bez bližší znalosti skutečného stavu bytu však nemohu posoudit, zda by se v tomto případě o hrubé porušení povinností pronajímatele jednalo.

Nicméně v případě rozsáhlejší plísně by se o takovou vadu jednat mohlo. Samotné posouzení by však mělo pro zajištění objektivity proběhnout s využitím odborníka. Nejprve by bylo třeba postavit najisto, že vada v podobě plísně nebyla způsobena okolnostmi, za něž odpovídáte vy jako nájemce. Vzhledem ke skutečnosti, že se plíseň tvoří nejen ve vašem bytě, ale i v domě jako takovém, by posouzení této záležitosti zřejmě vyžadovalo vypracování znaleckého posudku či jiného odborného posouzení. Teprve na základě výsledků takového posouzení lze stanovit další postup v této věci.

Co se týče práva na náhradní bydlení, to v těchto případech není dle občanského zákoníku nájemci přiznáno. Pokud to tedy nemáte ujednáno v nájemní smlouvě, nebo se nedohodnete s pronajímatelem, nemáte nárok na zajištění náhradního bydlení od pronajímatele. Pokud by však pronajímatel následně za účelem odstranění plísně například prováděl úpravy bytu, které by vyžadovaly, aby nájemce byt dočasně vyklidil, je povinen pronajímatel nájemci poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatit nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu.

Závěrem uvádím, že je velmi složité takto posoudit, kdo je za výskyt plísní odpovědný. I ve vašem případě bude tedy záležet na konkrétní příčině vzniku plísně, tedy zda k ní došlo z pochybení na straně nájemce (nejčastěji z důvodu nedostatečného větrání), nebo zda se jedná o vadu, za kterou odpovídá pronajímatel.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay