Právní poradna: Hradí se výměna skel z fondu oprav?

V malém pětibytovém domě došlo v jednom bytě po třinácti letech užívání k orosení skel uvnitř trojskel v plastových oknech v obvodové stěně bytového domu a našim členům SVJ není jasné, jestli je to jejich náklad za společnou část domu hrazený z fondu oprav nebo náklad majitele bytu. Prosím o váš názor z pohledu platných zákonů.

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění stanov vašeho společenství vlastníků jednotek a prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak z občanského zákoníku a nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“).

V rámci vašeho dotazu je zásadní rozlišit, zdali jsou okna společnou součásti domu, anebo jestli jsou ve výlučném vlastnictví vlastníků jednotek. To obvykle bývá vymezeno v prohlášení vlastníka. Není-li toto vymezení uvedeno v prohlášení vlastníka, postupuje se podle platné právní úpravy, která obecně v § 1160 občanského zákoníku, konkrétně pak v § 5 písm. d) nařízení vlády, určuje okna jako společnou část domu.

Budeme-li postupovat dle platné právní úpravy, pak SVJ má provádět správu domu a pozemku, kterou je dle zákona to, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

Součástí správy domu a pozemku je pak i financování společných částí domu a pozemku, včetně provádění jejich oprav a změn. SVJ zpravidla nemůže po vlastnících jednotek požadovat, aby sami hradili úpravy a správu společných částí (mimo členské příspěvky na správu domu a pozemku hrazené SVJ).

Odpověď – 2. část

U společných částí, které jsou ve výlučném užívání jednoho z vlastníků, může být rozdělení správy této společné části jiné, a i vlastník jednotky může tuto společnou část spravovat částečně na své náklady, jak vyplývá z § 1180 odst. 1 občanského zákoníku. Nicméně ani to výlučně neznamená, že by měl majitel bytu s vadnými okny na svoje náklady hradit jejich opravu či výměnu. To bude záležet na tom, jak máte ve vztahu k předmětné společné části ve výlučném užívání nastavenou správu a příspěvky na ní (zda jsou výlučné části zohledněny ve výši příspěvku či nikoliv apod.).

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že hrazení opravy vadných oken bude primárně záležet na skutečnosti, zdali jsou v prohlášení vlastníka okna vymezena jako společná část domu či jako součást jednotky. Pokud toto vymezení v prohlášení chybí, bude se postupovat podle zákonného režimu, kdy jsou okna vymezena jako společná část. Pokud by měla být okna společnou částí domu, tak se v takovém případě oprava oken hradí z finančních prostředků SVJ. Pokud by okna byla vymezena jako součást bytu, nese náklady na jejich opravu vlastník jednotky.

K tomu ještě uvedu, že pokud by okna měl opravovat vlastník jednotky, je stále povinen postupovat tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay