Právní poradna: Jak je to s platností občanského zákoníku?

Můj dotaz zní: „Zda se na společenství vlastníků jednotek (SVJ), které bylo založeno v roce 2011, vztahuje prohlášení vlastníka podle předchozí právní úpravy nebo zda na něj dopadá právní úprava nového občanského zákoníku (NOZ), který nabyl účinnosti 1. ledna 2014“.

Jsem předsedou SVJ, které vzniklo v roce 2011 (datum vzniku 31. 3. 2011 a datum zápisu 17. 12. 2011). Už od roku 2014 (respektive od účinnosti NOZ) se potýkám s problematikou platnosti „Prohlášení vlastníka“ a platnosti NOZ ve výkladu směrem k činnosti našeho SVJ. Nyní se problém vyostřil, kdy chceme provést opravu pláště domu a vyvstal problém, jak je to např. s opravou balkónů – zda si musí balkón opravit a financovat sám vlastník bytové jednotky, anebo je to plášť domu jako neoddělitelný celek a tedy „záležitost opravy a financování oprav“ je věcí společnou = celého SVJ (dřívější právní úprava a NOZ právě balkóny definuje odlišně k výše uvedené problematice). Zatím v našem SVJ převládá názor, že „Prohlášení vlastníka“ je pro SVJ vzniklé k roku 2011 „zákon přes, který vlak nejede“.  Dosavadní právní konzultace nebyly zcela jasné a převládal názor, že je zde jisté právní vakuum, kdy se posuzuje jen konkrétní problematika a v případě sporu rozhoduje soud. Pro naši činnost by bylo vhodné, abychom vše jednou pro vždy vyřešili jako celek a nečekali až co rozhodne případný soud v dílčím problému (myslím např. na celkovou změnu Stanov atd.).

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění prohlášení vlastníka a stanov vašeho společenství vlastníků jednotek, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak z občanského zákoníku a nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“).

V první řadě bych zmínil, že přijetí občanského zákoníku mělo za důsledek zrušení mnoho zákonů, mimo jiné i zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „ZoVB“), podle kterého bylo před účinností občanského zákoníku založeno mnoho společenství vlastníků jednotek. Dle ust. § 3028 odst. 2 OZ a § 3041 odst. 1 občanského zákoníku se SVJ jakožto právnická osoba řídí platnou úpravou občanského zákoníku, a to bez ohledu na okamžik svého vzniku, tedy i vaše SVJ, které vzniklo podle ZoVB.

Zároveň podle § 3041 odst. 2 občanského zákoníku dnem účinnosti občanského zákoníku, tj. 1. 1. 2014 pozbyly závaznosti ta ustanovení stanov společenství vlastníků, která odporovala donucujícím ustanovením občanskému zákoníku. Dále z daného ustanovení SVJ vyplývala povinnost do tří let pozměnit a přizpůsobit statut úpravě nového občanského zákoníku. K tomuto nadále upozorňuji, že v případě, že ke změnám vašich stanov v souladu s občanského zákoníku stále nedošlo, je vhodné tak učinit. To ovšem nemá vliv na prohlášení vlastníka, které v případě, že obsahuje náležitosti podle občanského zákoníku, je platné.

Odpověď – 2. část

Které části domu patří do společných částí stanovuje jak občanský zákoník, tak pak detailní úpravu poskytuje nařízení vlády konkrétně v ust. § 5 odst. 1 písm. f), které stanoví, že společnými částmi domu jsou i balkóny, lodžie, terasy a atria (i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu), dveře balkónů, lodžií i teras.

Od této obecné úpravy se lze v prohlášení vlastníka odchýlit a vymezit společné části domu odlišně s tím, že v takovém případě má prohlášení vlastníka před obecnou úpravou přednost. Prohlášení vlastníka by tedy mělo obsahovat informaci, zda je balkón společnou částí nebo zda je součástí jednotky, ke které je připojen a náleží do vlastnictví vlastníka jednotky. V případě, že v prohlášení vlastníka nebylo k této části určeno ničeho, postupuje se podle nařízení vlády.

S tím také souvisí i financování oprav, úprav či rekonstrukcí, neboť v případě, že daná část je ve vlastnictví konkrétního vlastníka, veškeré úpravy, opravy a rekonstrukce by měl hradit výlučně konkrétní vlastník jednotky. Ten však při takových opravách musí nadále zachovat nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Naopak opravy, úpravy a rekonstrukce společných částí domu hradí SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Zdroj: Pixabay