22. července 2024

Právní poradna: Jak ve vyúčtování nedoplácet na obchody majitele bytového domu?

Více než dva roky řeším s vlastníkem nemovitosti (firmou) problémy s vyúčtováním. První vyúčtování (za rok 2021) jsme dostali až v listopadu 2022. V roce 2023 se situace opakovala a přes urgence z mé strany od června jsme dostali vyúčtování za rok 2022 až na konci září 2023. K vyúčtování jsem měl námitky a prosbu k nahlédnutí do faktur s otázkou, jak k zaslaným číslům došel, protože vyúčtování byla pouze tabulka o čtyřech řádcích. Bez reakce. Ta přišla až teď v dubnu, kdy nám bylo zasláno vyúčtování energií za rok 2022 i 2023. Konečně i s podklady.

Po přepočítání jsem ale přišel na trochu jiná čísla. Po reklamaci ale opět žádná reakce. Telefon nezvedá. Co mě však zajímá nejvíce: V domě je osm bytových jednotek a dva obchody v přízemí a v prvním patře, které vlastní firma, jež zbylých osm bytů pronajímá. Jedná se o nový dům. Firma používá neustále výtah a sklep, do kterého máme zakázaný vstup. Ve vyúčtování je spotřeba společných prostor 50 MWh a celková cena jen za elektřinu společných prostor 43 0000 Kč. Protože nejde spočítat, kolik spotřebovala firma, stanovilo se, že byty se budou podílet 12,5 %. Čili osm bytů platí přes 6 MWh elektrickou energii. Zajímalo by mne, jak je to správně. Přece si nemůže majitel vymyslet jakékoli číslo a chtít po nájemnících, aby mu platili obchod.

Další část dotazu se týká tepla. V domě jsou čtyři plynové kotle, které ohřívají vodu. Všech osm bytů má na měřácích v bytech naměřenou spotřebu 21 MWh plynu (tepla) a obchod má prý 26 MWh. Celkový plyn odebraný od dodavatele je ale téměř 90 MWh. Čili o 100 % více, než je naměřeno. Díky tomu jsou tyto ztráty rozpočítané mezi všechny dle plochy. Podle odebraného plynu za každý měsíc jsem viděl, jak velký rozdíl je mezi spotřebou plynu v létě na ohřev vody a na vytápění v zimě. Jenže spotřeba všech bytů tepla v létě prakticky sedí bez ztrát, co máme na měřácích proti reálnému odběru plynu. Drtivou většinu zřejmě spotřebují obchody. Dle mě ¾, ale ve vyúčtování se pak dělíme napůl. Dá se proti tomu bránit? Nevím, jak dokázat, že spotřebu neudělali nájemníci, ale obchody. A poslední věc: Každý byt má vlastní smlouvu na elektřinu psanou ovšem na firmu, jež byty pronajímá. Máme díky tomu ale tarify c02d a za rok 2022 nebo 2023 jsme kvůli tomu neměli ani žádnou slevu na poplatníka. Konkrétně já mám v bytě při spotřebě 1100 kWh celkovou cenu 13 Kč/kWh a byty s menší spotřebou dokonce 15 Kč/kWh za rok 2023. Děkuji za případnou jakoukoli reakci, zda se něco z výše uvedeného dá řešit.

Odpověď– 1.část

Předně si vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z občanského zákoníku a zákona o službách, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Do 30 dnů od doručení vyúčtování můžete jakožto příjemce služeb písemně požádat poskytovatele služeb, aby vám doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a aby vám umožnil pořízení kopie podkladů. Této žádosti poskytovatel služeb vyhoví do 30 dnů od jejího doručení.

V případě, že jsou náklady hrazeny formou záloh, zákon ukládá pronajímateli (poskytovateli služeb) tyto platby vyúčtovat, a to nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Kratší termín si může pronajímatel sjednat individuálně s nájemcem. V případě, že pronajímatel bude v prodlení s doručením řádného vyúčtování, má nájemce právo po něm požadovat zaplacení pokuty, a to až do výše 50,- Kč za každý započatý den prodlení.

Odpověď– 2.část

Dle zákona o službách způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo či společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Nedojde-li k ujednání, rozúčtují se náklady na služby podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemce služeb s měřením nebo zařízením pro rozdělování nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce hodnoty určené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. V případě překročení přípustných rozdílů musí být provedena úprava výpočtové metody.

Neumožní-li příjemce služeb instalaci stanovených měřidel podle zákona o metrologii s platným ověřením nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet či je neoprávněně ovlivní, upraví se rozúčtování nákladů na vytápění tak, že se u takového příjemce služeb určí spotřební složka nákladů jako součin započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru, u něhož není znám údaj z měření, a trojnásobku průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 započitatelné podlahové plochy u ostatních příjemců služeb.

Mezi tyto ostatní příjemce služeb se zbytek spotřební složky nákladů rozúčtuje, přičemž se spodní a horní hranice odvodí od průměru nákladů připadajících na 1 m2 započitatelné podlahové plochy u těchto ostatních příjemců služeb.

Odpověď– 3.část

Zároveň máte v případě pochybností o správnosti vyúčtování, způsobených nedostatkem doložených podkladů, právo požádat o nahlédnutí do veškerých podkladů, ze kterých jsou patrné náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování a vyúčtování a způsob stanovení výše záloh za služby. Pokud byste o doložení těchto podkladů požádal, pak činí lhůta pro podání námitek 30 dnů ode dne doložení uvedených podkladů.

Pokud by pronajímatel odmítal splnit kteroukoliv ze svých výše uvedených povinností, případně byste měl nadále pochybnosti o správnosti a opodstatněnosti vyúčtování, mohl byste se v krajním případě domáhat ochrany i soudní cestou.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay