Právní poradna: Je možné použít peníze z fondu oprav na výměnu oken?

Právní poradna: Je možné použít peníze z fondu oprav na výměnu oken?

Mám jednoduchý dotaz: Je možné peníze z fondu oprav bytového družstva použít na investování soukromých oken vlastníků bytů?

Odpověď – 1. část

Předně si vás dovoluji upozornit na to, že vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění stanov vašeho družstva, budu vycházet z občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích.

Na začátek jen uvedu, že pojem „fond oprav“ je pojmem, který byl zaveden zákonem o osobním vlastnictví bytu a do dnešní doby je jako takový stále ze strany bytových družstev a SVJ přebírán a nadále používán. Nicméně z právního hlediska tento pojem již neexistuje.

Z vašeho dotazu není zcela jasné, zda se jedná o okna náležící k družstevním bytům či se jedná o okna bytů, které nejsou ve vlastnictví bytového družstva, ale jedná se o jednotky, které jsou ve vlastnictví soukromých osob, jež nejsou členy družstva. Níže tedy popíši obě varianty.

Odpověď – 2. část

Jestliže se jedná o okna náležící k družstevním bytům v bytovém domě, který patří bytovému družstvu, tak platí, že každý člen bytového družstva jako nájemce družstevního bytu je povinen hradit nájemné, v němž jsou podle zákona obsaženy účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, v nichž se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Tyto finanční prostředky jsou vlastnictvím bytového družstva.

Opravy a rekonstrukce družstevních bytů, včetně investic do oken družstevních bytů, jsou tedy v takovém případě hrazeny z těchto finančních prostředků bytového družstva.

Odpověď – 3. část

Pokud by se však jednalo o bytový dům, kde jsou některé byty ve vlastnictví bytového družstva a jiné vlastnictvím soukromých vlastníků, bude situace řešena odlišně. V takovém případě totiž bude záležet na tom, jak jsou okna vymezena v prohlášení vlastníka, zda se jedná o společnou část domu či zda jsou vymezena jako součásti jednotky.

Pokud by v takovém případě byla okna definována jako součást společných částí domu, měla by být jejich výměna financována z prostředků určených na správu společných částí domu a pozemku. Do těchto prostředků přispívají vlastníci jednotek správci společných částí, kterým bývá zpravidla společenství vlastníků jednotek (pokud bylo založeno). O takové investici pak musí rozhodnout orgány společenství vlastníků jednotek.

Bytové družstvo by v takovém případě nehradilo opravy ze svého „fondu oprav“, ale podílelo by se na financování prostřednictvím příspěvků na správu domu a pozemku, které by stejně jako ostatní vlastníci jednotek hradilo společenství vlastníků jednotek, resp. správci.

Naopak, pokud jsou okna dle prohlášení vlastníka součástí bytových jednotek, náklady na jejich výměnu by si měl hradit každý vlastník sám. To znamená, že soukromí vlastníci jednotek, kteří nejsou členové družstva a mají byt ve svém osobním vlastnictví, by si museli hradit investici do oken svého bytu sami a okna bytů, které jsou ve vlastnictví bytového družstva, by byla hrazena z prostředků bytového družstva (fondu oprav).

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay