Právní poradna: Je třeba souhlas pro namontování předokenních rolet?

Plánujeme si nechat namontovat předokenní (venkovní) rolety. Jednalo by se o kotvení k okenním rámům, nikoliv do stěny. Byt je v našem osobním vlastnictví. I když to mění jednotný vzhled, nebude proveden zásah do nosných částí konstrukce (stěn) ani do tepelné izolace objektu, je i v tomto případě nutný souhlas stavebního bytového družstva a členů našeho družstva (paneláku)?

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění vašeho prohlášení vlastníka, stanov bytového družstva či popřípadě stanov společenství vlastníků, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak z občanského zákoníku, zákona obchodních společnostech a družstvech a nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“).

V rámci vašeho dotazu je zásadní rozlišit, zdali jsou okna společnou součásti domu, anebo jestli jsou ve výlučném vlastnictví vlastníků jednotek. To by mělo být vymezeno v prohlášení vlastníka. Není-li toto vymezení uvedeno v prohlášení vlastníka, postupuje se podle platné právní úpravy, která obecně v § 1160 obchodního zákoníku, konkrétně pak v § 5 písm. d) nařízení vlády, určuje okna jako společnou část domu.

Odpověď – 2. část

Vzhledem k tomu, že ve vašem dotazu uvádíte, že byt je ve vašem osobním vlastnictví, vyvstává několik scénářů řešících otázku nakládání se společnými částmi domu. Pokud se ve vašem domě nachází minimálně pět jednotek ve vlastnictví alespoň čtyř rozdílných vlastníků, nehledě na to, jestli jedním z nich je stavební bytové družstvo, pak je ze zákona povinné založit společenství vlastníků jednotek, které se stará o správu domu a pozemku. Správou domu a pozemku je dle občanského zákoníku to, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Jinak řečeno, SVJ řeší správu vnějšího pláště domu, jehož součástí jsou okna a vnější rolety, a tudíž také rozhoduje o jejich případných změnách.

Na druhou stranu je součástí správy domu a pozemku i financování společných částí domu a pozemku, včetně provádění jejich oprav a změn, kdy zpravidla SVJ nemůže po vlastnících jednotkách požadovat, aby samy hradily úpravy a správu společných částí (mimo členské příspěvky na správu domu a pozemku hrazené SVJ), tudíž by případné pořízení rolet mělo SVJ hradit.

Ovšem u společných částí, které jsou ve výlučném užívání jednoho z vlastníků, může být rozdělení správy této společné části jiné a vlastník jednotky může tuto společnou část spravovat částečně na své náklady, jak vyplývá z § 1180 odst. 1 občanského zákoníku. To bude záležet na tom, jak je ve vztahu k předmětné společné části ve výlučném užívání nastavena její správa a příspěvky na ní (zda jsou výlučné části zohledněny ve výši příspěvku či nikoliv apod.) Nicméně, ani v tomto případě nemůžete provádět úpravu vnějšího pláště bez souhlasu SVJ, neboť vlastník nemůže ohrozit, poškodit či změnit společné části.

Odpověď – 3. část

Nevzniklo-li ve vašem domě SVJ, pak je osobou oprávněnou za správu domu buď osoba mající více jak poloviční podíl na společných částech, anebo je správce určen v prohlášení vlastníka. I v tomto případě se bude postupovat obdobně jako v tom předešlém. Správce se bude starat o správu domu a pozemku, která nenáleží vlastníku jednotky, a taktéž do správy bude spadat i financování úprav a správy společných částí.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že nutnost souhlasu s montáží venkovních rolet bude primárně záležet na skutečnosti, zdali jsou v prohlášení vlastníka okna vymezena jako společná část domu či jako součást jednotky. Pokud toto vymezení v prohlášení chybí, bude se postupovat podle zákonného režimu, kdy jsou okna vymezena jako společná část. Pokud by měla být okna společnou částí domu, tak bude o instalaci rozhodovat SVJ či správce, přičemž vy jim k tomuto můžete dát podnět. Pokud by okna byla vymezena jako součást bytu, je jejich úprava nebo oprava na vlastníku jednotky.

K tomu ještě uvedu, že pokud by okna nebyla vymezena jako společná část domu, tak i přesto je ale vlastník jednotky povinen postupovat tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay