Právní poradna: Mám nárok na předokenní žaluzii?

Jsme SVJ a v rámci revitalizace domu jsou v projektu uvedeny i předokenní žaluzie vč. výměny oken, což bylo schváleno všemi členy. Jeden byt v našem době má zasklený balkon – při revitalizaci balkonů bude zasklená část odstraněna a samozřejmě se již nedá použit na nový balkon. Majiteli bytu bylo při schůzi SVJ sděleno, že balkon bude uveden do původního stavu – tj. bude nově zasklen bez toho, aby si toto nové zasklení platil. Mně se jedná o toto: předokenní žaluzie mám u nás v domě jen já, tj.1 byt – 3 okna, z toho 1 balkonové. Bylo mi ale řečeno, že pro každý byt jsou plánované předokenní žaluzie v rámci projektu jen do oken, která nejsou balkonová. Do balkonových oken si musí každý, kdo bude chtít, předokenní žaluzii zaplatit individuálně. Jde i o to, pokud se bude u jednoho bytu dávat do původního stavu zasklení balkonu, proč bych si měla platit předokenní žaluzii u balkonového okna, když stávající musím nechat odstranit? Pokud se tedy jedná o uvedení do původního stavu, mám tedy nárok znovu na předokenní žaluzii v rámci uvedení do původního stavu?

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění stanov vašeho společenství vlastníku jednotek a vaše prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak z občanského zákoníku a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“).

V rámci vašeho dotazu je zásadní rozlišit, zdali jsou okna a balkony společnou součástí domu, anebo jestli jsou ve výlučném vlastnictví vlastníků jednotek. To obvykle bývá vymezeno v prohlášení vlastníka. Není-li to tam uvedeno, postupuje se podle platné právní úpravy, která obecně v § 1160 občanského zákoníku, konkrétně pak v § 5 písm. d) a f) nařízení vlády, určuje tyto části jako společné části domu. Avšak z toho, jakým způsobem daný problém popisujete, lze dojít k závěru, že okna a balkony budou v tomto případě právě společnými částmi domu.

O společných částech pak v takovém případě rozhoduje SVJ, konkrétně shromáždění, které podle vámi předeslaného ve vašem případě rozhodlo jednomyslně o projektu revitalizace domu bez balkonových žaluzií.

Vlastníku jednotek přitom ze zákona ve vztahu ke společným částem domu nevyplývá žádné právo na navrácení do původního stavu, jak uvádíte ve vašem dotazu. SVJ má provádět správu domu a pozemku, kterou je dle občanského zákoníku to, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. SVJ se pak musí při správě domu a pozemku řídit zákonem a stanovami. Vlastníci mohou přitom činnost SVJ ovlivnit zejména právě hlasováním na shromáždění.

Odpověď – 2. část

Vlastník jednotky se však může proti rozhodnutí shromáždění v zákonem stanovených případech i bránit. Zaprvé se může přehlasovaný vlastník dovolávat u soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl a nahradil tak rozhodnutí shromáždění. Jelikož však bylo předmětné rozhodnutí přijato jednohlasně, není zde přehlasovaný vlastník a nelze se tedy tohoto dovolávat u soudu.

Další možností je dovolávat se neplatnosti rozhodnutí orgánu SVJ u soudu pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů SVJ a pokud na tom má zájem hodný právní ochrany. Opět se domnívám, že tento postup nelze použít, jelikož z vámi popisovaných okolností nevyplývá, že by bylo rozhodnutí vydáno v rozporu se zákonem nebo stanovami.

Nakonec se lze domáhat prohlášení rozhodnutí shromáždění za nicotné (jako kdyby nikdy neexistovalo) pro rozpor s dobrými mravy. Avšak ani zde se domnívám nebyly splněny předpoklady pro použití tohoto postupu, neboť rozpor s dobrými mravy spočívá zpravidla v závažnějších okolnostech jako například v diskriminaci člena z důvodů sociálních, pohlavních, majetkových či rasových a jiných.

Odpověď – 3. část

Nakonec jen uvedu, že financování společných částí domu a pozemku náleží SVJ, a to zpravidla nemůže po vlastnících jednotkách chtít, aby samy hradily úpravy a správu společných částí (mimo členské příspěvky na správu domu a pozemku).

U společných částí, které jsou ve výlučném užívání jednoho z vlastníků, může být rozdělení správy této společné části jiné, a i vlastník jednotky může tuto společnou část spravovat částečně na své náklady, jak vyplývá z § 1180 odst. 1 občanského zákoníku. Nicméně ani to výlučně neznamená, že byste měla být povinna financovat umístění balkonové žaluzie na svoje náklady a bude záležet, jak máte ve vztahu k předmětné společné části ve výlučném užívání nastavenou správu a příspěvky na ní (zda jsou výlučné části zohledněny ve výši příspěvku či nikoliv apod.).

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay