3. října 2023

Téma: Finance ve společenství vlastníků jednotek

Vlastnictví věci bývá zpravidla spojeno nejen s možností věci užívat, ale také nést odpovědnost za její provozování, údržbu či uchování. O to složitější je to u věci nemovité, přičemž není rozhodující, zda jde o rodinný či bytový dům, byt, resp. bytovou jednotku. V obou případech je třeba hradit náklady se získáním, provozem a správou nemovitosti spojených.

Vlastník rodinného domu na sebe bere břímě uvedených nákladů sám, v případě spoluvlastnictví nemovitosti se pak o náklady dělí všichni spoluvlastníci. Pravidla pro spoluvlastnictví věci uvádí §§ 1115 až 1157 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Tato pravidla jsou platná i v situaci, kdy více spoluvlastníků spravuje nemovitost – bytovou jednotku.

Zvláštní situace vzniká v bytovém domě rozděleném prohlášením na jednotky, které v sobě zahrnují i podíl na společných částech domu a pozemku (§§ 1158 až 1222 OZ). V tomto případě hovoříme o tzv. bytovém spoluvlastnictví, které má zvláštní pravidla pro správu a provoz bytového domu a tomu odpovídají i právními předpisy upravená základní pravidla pro úhradu vzniklých nákladů.

Příspěvek na správu domu a pozemku

Základním principem je přispívání jednotlivých vlastníků či spoluvlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle výše jejich podílů na společných částech domu. Jsou však případy, kdy je s ohledem na charakter užívání některých společných částí praktické, aby tomu bylo jinak. Je-li například některá část bytového domu určena k užívání jen jednomu či více vlastníkům jednotek, může jim být stanovena povinnost se více podílet na nákladech se správou takové části domu. V praxi půjde velmi často o společné části domu, kde se nachází garážová stání. Příspěvek na správu takové části je pak určen s přihlédnutím k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka či vlastníků jednotek spravovat tuto část na vlastní náklady (§ 1180 odst. 1 OZ).

Tato povinnost musí být dána pravidly pro správu domu, resp. pravidly pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku, a to uvedenými v prohlášení při rozdělení domu na jednotky (§ 1166 odst. 2 OZ). V pozdější době je tak možné učinit toliko dohodou všech vlastníků jednotek v podobě změny stanov společenství vlastníků jednotek, jejichž součástí jsou uvedená pravidla.

Zvláštní situací jsou příspěvky:

  1. určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo
  2. členů orgánů osoby, která dům spravuje,
  3. na vedení účetnictví a
  4. na podobné náklady vlastní správní činnosti,

které se rozvrhnou na každou jednotku stejně (§ 1180 odst. 2 OZ). V praxi půjde nejčastěji o odměny členům statutárních orgánů bytových korporací (společenství vlastníků jednotek a bytových družstev) a odměnu osobě, zajišťující některé činnosti správy domu a pozemku (odměna „operativnímu“ správci, rozuměj správní firmě).

Pojem „náklady vlastní správní činnosti“ je (podle názoru autora tohoto textu poněkud nešťastně) rozveden v nařízení vlády č. 366/2O13 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, jako náklady:

  1. na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
  2. na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
  3. na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
  4. kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
  5. spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

V praxi se uplatňuje spíše princip, kdy se i tyto všechny náklady rozdělují podle spoluvlastnických podílů. Výjimkou jsou právě odměny statutárnímu orgánu a správní firmě, které se dělí stejně na jednotky, případně ve vyšší částce na bytové a nebytové jednotky, v nižší částce na parkovací stání či jednotky typu komora či sklep. Na nákladech poměrových měřidel se vlastníci jednotek spíše podílí podle jejich počtu v jednotce.

Náklady na služby

Vlastník jednotky je povinen hradit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a současně má právo na jejich vyúčtování osobou odpovědnou za správu domu a pozemku (společenství vlastníků jednotek), a to do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 1181 odst. 1 OZ). Bližší pravidla jsou pak stanovena zvláštním předpisem, zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (tzv. zákon o službách, dále jen „ZoS“).

Rozpočet a plán oprav

V případě rozpočtu jde o zvláštní institut, který bývá v praxi velmi odlišně chápán a používán. Jeho zakotvení je předpokládáno ve stanovách společenství vlastníků (viz § 1200 odst. 2 písm. g) OZ). Rozpočet společenství vlastníků jednotek by měl obsahovat jen náklady vlastní právnické osoby, tedy náklady na kancelář či vybavení, spotřeby elektřiny či vody v ní, vedení účtu nebo poštovné. V praxi se často chápán jako rozpočet příspěvků na správu domu (viz výše) a ještě častěji pak jako souhrn všech očekávaných nákladů zúčtovacího období (zpravidla kalendářního roku) a jejich rozvrhu v podobě záloh na jednotky.

Plán oprav, povinnost jeho zpracování či schvalování není právními předpisy nijak upravena. Bude záležet na stanovách či zvyklostech společenství vlastníků jednotek, zda a v jaké podobě ho připraví. O plánování oprav obecně však více v dalších článcích tématu měsíce.

Shromáždění (vlastníků)

Závěrem je třeba zmínit ještě kompetence shromáždění jako nejvyššího orgánu společenství vlastníků jednotek, jemuž je vyhrazeno schválení:

  1. účetní závěrky
  2. vypořádání výsledku hospodaření
  3. zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek a správě domu
  4. celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a
  5. rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
  6. druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu
  7. způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky.

(vše § 1208 písm. d) a e) OZ).

Z praktických důvodů lze doporučit, aby rozhodnutí platilo pro budoucí zúčtovací období, tj. neomezovat ho časově. V případě omezení rozhodnutí na kalendářní rok se totiž může stát, že se o rok později nepodaří shromáždění úspěšně svolat a pak může nastat problém se schválením příspěvků či záloh na služby na další období. Obdobně lze doporučit navázat zálohy na služby spotřebovávané v jednotce (typicky teplo, teplá a studená voda) na spotřebu minulého období povýšenou koeficientem tak, aby se mohla záloha automaticky přibližovat skutečně očekávaným spotřebám energií a médií.

Pozor však na skutečnost, že některá další rozhodnutí vyžaduje přímo zákon o službách – viz např. § 4 odst. 2 a 3, nebo § 5 odst. 2. Jde o rozhodnutí, která se však týkají výhradně rozdělení nákladů na služby. Tato rozhodnutí bude třeba učinit taktéž na úrovni shromáždění.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

x x x videos hd videos pornos de mujeres maduras xnnx.vip lesbian mother daughter porn porn video xxx in, this pussy is a two player game vídeos pornos de japonesas xxxfreeporn.win yarichin kateikyoushi netori houkoku: dosukebe kyonyuu oyakodon 2 picked up a hooker, sani lion er xxx 3 guys 1 hummer cuckoldwife.win death by snu snu cojiendo a mi primita
gia derza and chloe kreams honey select 2 cards pornooanal.com naked women bouncing tits in public porn videos, videos pornos xxx español bokep viral kebaya merah xxxnude.pro po rn h u b madre coje con hijo, teen titans go porn korean girlfriend at gloryhole analporono.com naked women in russia joslyn james and aria lee
one punch man rule 34 kagney linn karter nude bigtitspub.net naomi ross onlyfans leaked men n women porn, celebrities with naked photos sing 2 rule 34 homedoporn.net chloe the porn star coger hombre con hombre, kylie jenner sex tape bhad babie leaked onlyfans cuckold69.net free black porn three some emily willis onlyfans leak
فیلم سکسی مادر و پسر vides xxx en español onlyteenpussy.net son and mom xxx crossdressing clothes big fake tits, danielle bregoli onlyfans leaked mom and son pornvideos lesbianbabez.net kit kat club berlin realty kings porn hub, scooby doo p o r n darling in the franxx porn lesbianposes.net eroge h mo game adult dvd with trailers
annie attack on titans bhad bhabie of leaked tubxporn.vip mature moms in porn xxx en el bus, taylor swift nude fakes wendy gravity falls rule 34 hotwifeporn.vip hentai ouji to warawanai neko the fairly oddparents porn, porn hub x vidoes man with 2 dicks xnxxforced.com lesley ann brandt naked hard core animation porn
hot older nude women sexual truth or dare povcreampie.com follando a una negra uncensored japanese blow job, creampie in asia full videos pump up the jam porn-foot.com big boobs asain porn x v i d, fun sexy dragon ball the art of blowjo analnyfisting.com alexas morgan fan bus the family sex show
cum shot huge tits best h d porn fucknude.net crush crush moist and uncensord family guy porn gay, make a woman squirt xxx free to download nudevids.org massive tits in porn son and mother taboo, steak and blow job dau pure taboo full vide fuckhd.org big titts blow job nude pics kate upton
what is nugget porn vaness del rio porn xnxxteen.work riley reid full video scarlet chase leaked onlyfans, huge tits in a bikini belle delphine onlyfans keak xnnx.work sexy milf in lingere hot porn h d, p o r n 300 black with big booty teenporn.work lhana rhoades only fans how to masturbate video for men
gay black fat porn free xxx hardcore porn pornsexnxx.net alexis fawx codi vore biggest boobs in the wprld, asain with big boobs nude actress in bollywood pornoespresso.net step sister sleeping porn dad an son porn
my little pony videos free gay sex chat hotsexvideo.vip lindsey pelas onlyfans leaked gay guy straight porn, the fan bus porn mother seduced by son latexporn.win ryan conner cream pie gay daddy hairy porn, angela white pure taboo elana de la garza nude videoprono.vip big cocks hand jobs my pig princess f95
www sexiest videos com nudes walking on beach milfrabbit.net futa on female comics x c i d e o s, gay black dudes kissing nudes with tan lines xnxxteenvideos.com cody lane blue room shemale cum hands free, asian massage with happy end ok ko rule 34 pornhiho.net erotic massage las vegas milfs like it big
videos pornos les bianas hand jobs by older women milfxnxx.com full brazzers porn free lesbians step mom porn, ebony lesbians pussy lick x n xx video com xnxxvideoporno.com videos of men naked rule 34 clash of clans, hamster x free porn cogiendo con mi cunada pornstartub.com black biggest booty porn rule 34 rick and morty
what to use as a dildo fotos de chicos desnudos xxnx.vip girls on girls porn daughter and mother lesbian porn, paris hilton sex tape chrissean rock sex tape wifeporn.win sabrina banks onlyfans leaks big cartoon tits porn, girl fucks on twitch sara jay new porn xxxpor.win leaked celeb sex tapes sexiest scenes on netflix