23. července 2024

Téma měsíce: Aktuální otázky nájemního bydlení. Výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele

Vedle dohody o zániku nájmu bytu je nejčastějším způsobem ukončení nájmu výpověď z nájmu bytu, kterou upravuje občanský zákoník. Výpověď může dát jak pronajímatel, tak nájemce. V obou případech musí být výpověď písemná a je nutné ji doručit druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Zákon za takové porušení přímo považuje situaci, kdy přes nesouhlas pronajímatele dá nájemce celý byt do dalšího podnájmu jiné osobě, aniž v bytě sám trvale bydlí. Dalším příkladem může být dluh na nájemném a na službách za dobu kratší než tři měsíce. Pokud nájemce dluží na nájemném a na službách za dobu delší než tři měsíce, je to považováno již za porušení povinností zvlášť závažným způsobem a pronajímatel je oprávněn dát takovému nájemci výpověď bez výpovědní doby. Pronajímatel je dále oprávněn dát nájemci výpověď, je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Dále pak, má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Co jsou to ony „obdobně závažné důvody“, občanský zákoník dále nedefinuje. Bude záležet zejména na konkrétních okolnostech pro podání výpovědi a samozřejmě na rozhodnutí soudu v případě obrany nájemce prostřednictvím podané žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi.

Pronajímatel (fyzická osoba) může vypovědět nájem, který je sjednán na dobu neurčitou, v tříměsíční výpovědní době také v případě, že má být užíván jím samotným nebo jeho manželem, jenž hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno. Dále pokud potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (vnuk, otec) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sestřenice, bratranec). Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z tohoto důvodu, je povinen mu byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, pokud nevyužije byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

V jakých případech je výpověď neoprávněná

Pronajímatel není oprávněn dát nájemci výpověď z důvodu, že vlastní dva a více bytů nebo že nájemce byt neužívá. Neužívání bytu by však mohlo být za určitých podmínek považováno za „jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu“. Pro případ, že nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může mu dát pronajímatel výpověď bez výpovědní doby. Doručením výpovědi nájem bytu zaniká a nájemce je v takovém případě povinen odevzdat byt pronajímateli co nejdříve, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Co je to zvlášť závažné porušení povinnosti?

Za zvlášť závažné porušení povinnosti zákon považuje například situaci, kdy nájemce dluží pronajímateli na nájemném a na službách za dobu delší než tři měsíce, poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Pronajímatel je povinen ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti a současně ještě před doručením výpovědi zaslat nájemci výzvu, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. K výpovědi, které by nepředcházela tato písemná výzva, nebo která by neobsahovala výpovědní důvod, by se nepřihlíželo.

Výpověď ze strany pronajímatele musí kromě shora uvedených náležitostí obsahovat také poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je přímo ze zákona taková výpověď neplatná. Námitky proti výpovědi bude vznášet nájemce pronajímateli většinou písemně, například doporučeným dopisem. Funkcí námitek je vyvolat jednání mezi nájemcem a pronajímatelem o případném zpětvzetí výpovědi tak, aby se předešlo soudnímu řízení. Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi je nájemce oprávněn podat ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena. Pokud nájemce lhůtu pro podání žaloby zmešká, výpověď je považována za platnou i kdyby výpovědní důvod nebyl dán.

Pronajímatel již nemusí nájemci zajišťovat bytovou náhradu. Povinnost pro pronajímatele zajišťovat nájemcům různé druhy bytových náhrad ve vztahu ke konkrétním výpovědním důvodům skončila s účinností stávajícího občanského zákoníku, tj. k 1. lednu 2014.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay