Téma měsíce listopadu 2025: Nemovitosti od A do Z. Finanční náhrada za neoprávněné užívání nemovitosti

Neoprávněné užívání nemovitosti nastává tehdy, když někdo cizí věc (pozemek, dům či byt) užívá bez platného právního důvodu. Například pokud bývalý nájemce po skončení nájemní smlouvy nevyklidí prostory a dále je využívá. V takové situaci má vlastník nemovitosti zpravidla právo požadovat finanční náhradu za dobu, po kterou byla jeho věc užívána bez právního titulu. Jde o nárok z bezdůvodného obohacení, tedy o povinnost vydat majetkový prospěch získaný na úkor druhého bez spravedlivého důvodu. Nejedná se tedy o náhradu škody, ale o navrácení prospěchu, který někdo získal bez platného právního důvodu (např. bez platné nájemní smlouvy).

Aby bylo možné úspěšně požadovat náhradu za neoprávněné užívání nemovitosti, musí být splněny určité předpoklady. V právní teorii i praxi se uvádí čtyři základní podmínky bezdůvodného obohacení. Na jedné straně dojde k obohacení (získání majetkového prospěchu) u uživatele nemovitosti, na druhé straně ke korespondující újmě na straně vlastníka (ten je zkrácen tím, že nemůže svou věc užívat nebo pronajmout). Mezi oběma musí být příčinná souvislost a zároveň chybí spravedlivý důvod (právní titul), který by takové obohacení ospravedlňoval. V praxi tedy vlastník musí prokázat, že jeho nemovitost byla po určitou dobu užívána bez platné smlouvy či jiného titulu a že tím přišel o možnost majetkového využití věci (typicky o obvyklé nájemné) v daném období.

Vlastníkovi vzniká mimosmluvní nárok požadovat po uživateli vydání získaného prospěchu v penězích. Dle zákona i judikatury nese odpovědnost primárně ten, kdo nemovitost fakticky užíval bez právního důvodu. Výše peněžité náhrady se určuje podle hodnoty samotného užívání dané nemovitosti, nikoli podle toho, jaký zisk či ztrátu na ní neoprávněný uživatel případně dosáhl. Soudní praxe je ustálená v tom, že se vychází z částky, kterou by uživatel za normálních okolností musel platit jako nájemné srovnatelné nemovitosti v daném místě a čase – tzv. obvyklé nájemné. Tato částka představuje majetkový prospěch získaný neoprávněným užíváním. Není přitom podstatné, zda uživatel nemovitosti na jejím užívání vydělával nebo zda mu naopak vznikla ztráta, neboť rozhodující je hodnota užívání jako taková. V praxi se výše obvyklého nájemného často prokazuje znaleckým posudkem srovnávajícím obdobné nájmy v dané lokalitě.

Zákon také pamatuje na případy, kdy na počátku existoval platný nájem či jiný úplatný titul. Občanský zákoník uvádí, že bylo-li dříve plněno za úplatu (např. existovala nájemní smlouva), poskytne se náhrada ve výši této původní úplaty. V situaci plynule navazujícího neoprávněného užívání po skončení nájmu by tedy logicky měla náhrada odpovídat dosavadní výši nájemného. Soudní praxe však ukazuje, že v některých případech soudy stejně stanoví náhradu podle aktuálního obvyklého (tržního) nájemného, je-li vyšší. U nájmu bytu však judikatura naopak potvrzuje, že po skončení nájemní smlouvy k bytu má pronajímatel právo na náhradu ve výši původního sjednaného nájemného, nikoli vyšší tržní ceny.

Nárok na finanční náhradu za neoprávněné užívání je třeba odlišit od klasické náhrady škody. Účelem náhrady škody je kompenzace utrpěné újmy na straně poškozeného (uvedení do stavu, jako by ke škodě nedošlo), zatímco u bezdůvodného obohacení se soustředíme na odčerpání neoprávněného prospěchu na straně obohaceného. Proto bezdůvodné obohacení předpokládá, že na jedné straně došlo ke zvýšení majetku a na druhé k újmě, kdežto u náhrady škody může vzniknout povinnost k náhradě, i když škůdce sám žádný prospěch nezískal.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay