Téma měsíce listopadu 2025: Nemovitosti od A do Z. Kdy nájemce nebo rodinný příslušník přestává být oprávněným uživatelem?

Oprávněným uživatelem je ten, kdo má právní důvod k bydlení. Tím může být nájem, společný nájem manželů, přechod nájmu, popřípadě odvozené oprávnění člena domácnosti. Neoprávněné užívání nastává, jakmile tento právní důvod zanikne, nebo nikdy nevznikl. Vlastník se pak může domáhat vyklizení a peněžitého plnění. Základní žalobou je žaloba na vyklizení nemovitosti podle ustanovení občanského zákoníku.

Skončí‑li nájem a nájemce byt neodevzdá, stává se od toho okamžiku neoprávněným uživatelem. Zvláštní úprava pamatuje na peněžitý následek. Podle ustanovení § 2295 občanského zákoníku platí, že neodevzdá‑li nájemce byt v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne skutečného odevzdání. Současně lze požadovat vyklizení v soudním řízení a následně i exekučně.

Právo rodinného příslušníka bydlet v nájemcově bytě je odvozeno od členství v domácnosti. Nájemce může přijmout do domácnosti kohokoli, avšak zákon mu ukládá oznamovací povinnost a pronajímateli dovoluje limitovat počet osob. Přestane‑li osoba být členem domácnosti, typicky odstěhováním či ukončením soužití s nájemcem, zaniká i její odvozené oprávnění a setrvání v bytě je neoprávněné. Pronajímatel se v takovém případě může domáhat vyklizení.

Po smrti nájemce přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti jen při splnění zákonných podmínek, které vyplývají z ustanovení § 2279 občanského zákoníku. Nájem může přejít na osobu, která v bytě žila ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. U vzdálenějších osob je však třeba souhlasu pronajímatele. Nejsou-li tyto podmínky splněny, kdokoli, kdo v bytě setrvá, užívá jej bez právního důvodu.

Nájem, který přešel na člena nájemcovu domácnosti je časově omezený. Skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne přechodu nájmu. Výjimkou jsou osoby starší 70 let a nezletilí. Posledně jmenovaní jsou chráněni do dovršení svých 20 let. Poté i u nich nájem zaniká.

Měli‑li manželé k bytu stejné nebo společné právo a po rozvodu se nedohodnou, soud zruší právo tomu z nich, od koho lze spravedlivě žádat, aby byt opustil. Současně může též rozhodnout o náhradě. Setrvá-li manžel v nemovitosti i poté, co mu zaniklo právo bytu rozhodnutím soudu, stává se jeho pobyt neoprávněným se všemi důsledky. Druhý manžel, jehož právo bytu zůstalo zachováno, se může domáhat vyklizení či peněžitého plnění.

U služebního bytu nájem smrtí nájemce končí. Osoba, jež v bytě bydlela společně s nájemcem, má jen dočasné právo bydlet a po výzvě pronajímatele musí byt do tří měsíců vyklidit. Setrvání po této lhůtě je neoprávněné.

Vedle náhrady dle ustanovení § 2295 občanského zákoníku přichází vůči komukoli, kdo byt užívá bez právního důvodu, obecná povinnost vydat bezdůvodné obohacení ve smyslu ustanovení § 2991 občanského zákoníku. Výše bezdůvodného obohacení se v praxi poměřuje obvyklým nájemným v daném místě a čase. Neoprávněný uživatel tak hradí ekvivalent obvyklého nájemného, popř. i škodu na bytě a náklady spojené s úschovou či zpeněžením věcí ponechaných v bytě.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay