Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Po skončení nájmu má nájemce povinnost byt neprodleně vyklidit a předat pronajímateli. Přesto vám nájemce odmítá byt opustit? Jestliže nájemce po zániku nájmu nadále byt užívá bez právního důvodu, jde o neoprávněné užívání bytu. Pronajímatel by měl ihned vyzvat písemně nájemce k vystěhování, jinak hrozí, jakmile nájemce setrvá déle než tři měsíce v nájmu po jeho skončení, že se nájem automaticky obnoví.
Na druhou stranu při samotném vypovězení nájmu ze strany pronajímatele je třeba myslet i na ustanovení § 2286 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Vypoví-li nájem pronajímatel, musí poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. V opačném případě je výpověď neplatná.
Za období, kdy bývalý nájemce užívá byt neoprávněně, upravuje česká právní úprava nárok na finanční kompenzaci za období. Podle § 2295 občanského zákoníku má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného od skončení nájmu až do dne odevzdání bytu. Tato náhrada (obvykle ve výši původního nájemného) odráží, že pronajímatel nemůže po dobu neoprávněného užívání disponovat svým bytem ani jej pronajmout dalšímu zájemci.
Přesto hlavním zájmem pronajímatele bude vždy vyklidit byt od problémového nájemce. Jestliže nájemce byt dobrovolně nevyklidí, musí pronajímatel zahájit právní kroky. Nejčastěji po písemné výzvě podá žalobu na vyklizení bytu k soudu, což je však zdlouhavý proces.
Od roku 2026 se situace pro pronajímatele výrazně zlepší. V některých případech bude moci využít rychlejší rozkaz k vyklizení, jestliže nájemce po skončení nájmu stále byt neoprávněně obývá a pronajímatel jej alespoň 14 dní předem vyzval k opuštění bytu. V rozkazu k vyklizení soud žalovanému uloží, aby do 15 dnů od doručení byt nebo dům vyklidil a zaplatil náklady řízení, nebo aby v téže lhůtě podal odpor u soudu. Avšak pozor, v rámci rozkazu k vyklizení soud nebude rozhodovat o povinnosti uhradit dlužné nájemné. Podá-li nájemce odpor, řízení pokračuje standardním způsobem, kdy se v zásadě nařídí jednání a celá záležitost se projedná „před soudem“.
Užitečným preventivním opatřením je sjednat při uzavření smlouvy notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, který v případě nevyklizení slouží jako exekuční titul. Na jeho základě může pronajímatel rovnou pověřit soudního exekutora vyklizením bytu bez nutnosti čekat na soudní rozsudek.
Nutno podotknout, že pronajímatel se nesmí uchýlit k svépomocnému vystěhování. Jakékoli pokusy (výměna zámků, odpojení energií, odvoz věcí apod.) jsou nezákonné a mohou naplnit znaky trestného činu porušování domovní svobody. Je nutné postupovat výhradně legálně, to znamená získat soudní či notářský titul a následně využít soudního exekutora. Naopak nájemce setrvávající bez právního důvodu se vystavuje riziku postihu – v krajním případě i trestnímu stíhání za neoprávněné užívání cizího bytu. V některých případě lze přivolat policii či podat trestní oznámení, zejména tehdy, kdy během neoprávněného užívání dochází k významnému poškozování vašeho majetku. Avšak hlavní cestou je postup skrze civilní soud.
Stejné právní nástroje mají i pronajímatelé – právnické osoby (např. firmy). Mohou požadovat náhradu a domáhat se vyklizení soudně (žalobou či rozkazem). Rozdíl je pouze v tom, že firma nemůže nájem ukončit z důvodu vlastní bytové potřeby; v případě neoprávněného užívání po skončení nájmu je postup pronajímatele stejný jako u fyzické osoby.
Zdroj: JUDr. David Pytela
Foto: Pixabay
