Téma měsíce listopadu 2025: Nemovitosti od A do Z. Neoprávněné užívání nemovitosti jedním ze spoluvlastníků

Spoluvlastnictví nemovitosti znamená, že jednu věc (např. dům či byt) vlastní společně více osob. Každý spoluvlastník má právo k celé společné věci, omezené stejným právem ostatních spoluvlastníků. Problém nastává, pokud se spoluvlastníci nedohodnou a jeden z nich užívá nemovitost bez souhlasu ostatních a nad rámec svého podílu – tedy neoprávněně.

Představme si, že dva lidé spoluvlastní dům. Jeden v něm bydlí a užívá ho celý, zatímco druhý ho nevyužívá a nedostává žádnou náhradu. Pokud se tak děje bez jakéhokoli právního důvodu, jde o neoprávněné užívání společné nemovitosti. Tímto jednáním spoluvlastník omezuje vlastnická práva ostatních. Judikatura opakovaně potvrdila, že užívá-li spoluvlastník bez právního důvodu společnou věc nad rámec svého podílu, získává tím na úkor ostatních bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat.

Pokud vám druhý spoluvlastník brání nemovitost užívat, máte několik možností obrany:

Pokuste se nejprve dohodnout na pravidlech užívání. Když dohoda není možná, můžete požádat soud o úpravu užívání. Soud může určit, jak se nemovitost bude užívat (případně i s vyloučením jednoho spoluvlastníka), a stanoví finanční náhradu pro toho, kdo je z užívání vyloučen.

Občanský zákoník umožňuje podat negatorní žalobu proti tomu, kdo neoprávněně zasahuje do vašeho vlastnického práva. Soud může nařídit spoluvlastníkovi, aby přestal bránit druhému v užívání nemovitosti.

Krajním řešením je žaloba na zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání (rozdělení nemovitosti nebo její prodej a rozdělení výtěžku), pokud soužití není možné a ostatní kroky selhaly.

Ostatní spoluvlastníci mohou požadovat finanční vyrovnání dvěma způsoby:

• Vydání bezdůvodného obohacení: Peněžní částka odpovídající obvyklému nájemnému za užívaný podíl nemovitosti. Tím se odčerpá prospěch, který si neoprávněný uživatel přisvojil na úkor ostatních.
• Náhrada škody: Pokud vám neoprávněným užíváním vznikla konkrétní škoda, můžete žádat její náhradu. Typicky jde o ušlý zisk (například nutnost platit nájem jinde). Prokazování škody je však složitější, proto se častěji volí první nárok.

Trestní zákoník stanoví až dva roky vězení pro toho, kdo protiprávně obsadí cizí obydlí nebo brání oprávněnému v jeho užívání. Například když jeden spoluvlastník výměnou zámků znemožní druhému přístup do domu. To je však krajní řešení; běžně se spory řeší civilně.

Neoprávněné užívání nemovitosti jedním ze spoluvlastníků připravuje ostatní o možnost využívat majetek a o finanční prospěch. Bránit se lze u soudu a domoci se nápravy nebo peněžité kompenzace. Před eskalací sporu je ale vždy lepší pokusit se o smír.

Písemně vyzvěte spoluvlastníka k nápravě (připomeňte mu svá práva). Pokud to nezabere, konzultujte právníka a zvažte žalobu – právní pomoc vám pomůže předejít zdlouhavému sporu.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay