Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Neoprávněné užívání nemovitosti z pohledu stavebního úřadu nastává, když je dokončená nemovitost používána bez kolaudace. Stavební úřady považují takové jednání za porušení stavebních předpisů, protože kolaudace je zákonnou podmínkou pro zahájení užívání většiny staveb. Tento článek přibližuje právní povinnosti stavebníka a vlastníka stavby, význam kolaudačního souhlasu a zejména sankce, které hrozí v případě neoprávněného užívání stavby.
Ustanovení stavebního zákona výslovně stanoví, že stavbu, která vyžaduje stavební povolení, lze užívat pouze na základě kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu. Kolaudace je tedy povinným krokem po dokončení většiny staveb, například rodinných domů, bytových či průmyslových objektů. Výjimku tvoří jen méně významné stavby: jednoduché a drobné stavby, u nichž zákon kolaudační rozhodnutí nevyžaduje (typicky např. malé zahradní stavby, kůlny, oplocení). Zde je ovšem nutné být na pozoru, i jednoduché stavby určené pro bydlení nebo rodinnou rekreaci kolaudaci potřebují. U staveb, které kolaudaci nevyžadují, zákon ukládá stavebníkovi povinnost neprodleně oznámit jejich dokončení stavebnímu úřadu. Tím je zajištěno, že i u drobných staveb má úřad přehled o jejich uvedení do užívání (například může zajistit přidělení čísla popisného nově dokončené stavbě).
Stavebník má povinnost po dokončení stavby podat žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí tam, kde to zákon vyžaduje. Vlastník stavby zase nesmí objekt užívat ani nechat užívat jinými osobami dříve, než je kolaudace úspěšně dokončena. Kolaudace je zkrátka zákonnou podmínkou k tomu, aby mohlo dojít k legálnímu užívání nové stavby v souladu s účelem, pro který byla povolena.
Kolaudační souhlas (dle nové právní úpravy nazývaný kolaudační rozhodnutí) představuje formální povolení stavebního úřadu k užívání dokončené stavby k danému účelu. Jedná se o závěrečný krok stavebního řízení, kterým úřad ověřuje, že realizovaná stavba odpovídá stavebnímu povolení i platným předpisům a je bezpečné ji užívat. Kolaudace má tedy zásadní význam pro ochranu veřejných zájmů.
Kolaudační rozhodnutí zároveň vymezuje účel, ke kterému lze stavbu používat (například bydlení, kancelář, provozovna apod.). Stavbu lze po kolaudaci užívat jen k účelu uvedenému v kolaudačním rozhodnutí. Pokud by chtěl vlastník později změnit využití stavby (např. z obytného domu na provozovnu), je nutné opětovné povolení – tzv. změna v užívání stavby. Kolaudace tak poskytuje právní jistotu, že daná nemovitost je řádně dokončena a schválena k užívání. Teprve zkolaudovaná stavba obvykle získá číslo popisné a lze ji plnohodnotně užívat, včetně přihlášení k trvalému pobytu či pojištění stavby.
Užívání stavby bez kolaudace je porušením stavebního zákona, které má vážné právní následky. Ze strany stavebního úřadu hrozí dvě roviny postihu: okamžitá nápravná opatření a správní sankce. V praxi může stavební úřad nejprve zakročit tím, že zakáže další užívání stavby, která je užívána v rozporu se zákonem. Tímto rozhodnutím úřad přikáže vlastníkovi stavbu neprodleně vyklidit nebo přestat užívat do doby, než bude zjednána náprava. Paralelně s tím zpravidla stavební úřad zahájí přestupkové řízení.
Z pohledu práva jde totiž o přestupek podle stavebního zákona. Stavebník nebo vlastník, který užívá stavbu bez potřebného kolaudačního rozhodnutí, páchá přestupek. Konkrétně ustanovení § 301 odst. 1 písm. d) stavebního zákona postihuje užívání stavby bez kolaudace. Za takové protiprávní užívání stavby může stavební úřad uložit pokutu až do výše 400 000 Kč. Uvedená částka představuje maximální hranici pokuty pro fyzické osoby v běžných případech. Sankce se ukládá ve správním řízení a při jejím stanovení se zohledňuje závažnost deliktu, délka a způsob nepovoleného užívání apod. Kromě pokuty může úřad uložit i opatření k nápravě, tedy povinnost zjednat nápravu protiprávního stavu.
Zdroj: JUDr. David Pytela
Foto: Pixabay
