Téma měsíce prosince 2025: Nemovitosti od A do Z. Neoprávněné užívání nemovitosti – obecně

Neoprávněné užívání nemovitosti nastává, pokud někdo užívá cizí nemovitost bez platného právního titulu – například bez nájemní smlouvy, po jejím ukončení nebo na základě neplatné smlouvy. Takové počínání představuje neoprávněný zásah do vlastnického práva vlastníka.

Občanský zákoník proto stanoví, že vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo do jeho vlastnického práva takto zasahuje. V praxi to znamená, že vlastník může žalobou u soudu požadovat vyklizení nemovitosti, tedy aby ji neoprávněný uživatel opustil a předal zpět vlastníkovi. Pokud neoprávněný uživatel na cizím pozemku něco vybudoval (např. načerno postavil kůlnu), může se vlastník domáhat i odstranění takové stavby.

Vedle vyklizení může vlastník požadovat i náhradu za dobu, po kterou byla nemovitost užívána bez právního důvodu. Neoprávněný uživatel se tím totiž na úkor vlastníka bezdůvodně obohacuje, protože užívá cizí věc bez protiplnění. Občanský zákoník proto takové protiprávní užití cizí hodnoty (věci) považuje za bezdůvodné obohacení a ukládá povinnost vydat získaný majetkový prospěch vlastníkovi.

Vlastník může žádat po neoprávněném uživateli peněžní částku odpovídající užitkům z nemovitosti, zpravidla ve výši obvyklého (tržního) nájemného v daném místě a čase (u bytů lze zohlednit též obvyklé úhrady za služby). Nárok se promlčuje v obecné tříleté subjektivní lhůtě ode dne, kdy se vlastník o obohacení a o tom, kdo se obohatil, dozvěděl.

Osobitou kategorii tvoří setrvání bývalého nájemce po zániku nájmu, který odmítá byt opustit. Od tohoto okamžiku užívá byt či nebytový prostor bez právního důvodu a pronajímateli náleží nárok jednak na vyklizení, jednak na vydání bezdůvodného obohacení ve výši sjednaného nájemného. V ostatních případech bývá stanoveno na základě znaleckého posudku či srovnatelné nabídky na internetových stránkách.

V poměrech spoluvlastnictví může neoprávněný zásah spočívat i v tom, že jeden spoluvlastník užívá celou věc bez dohody s ostatními. Těm pak náleží vypořádací podíl na užitcích nebo peněžitá kompenzace. V sousedských vztazích je nutno rozlišovat mezi povinností strpět některé imise či přístup při nezbytné cestě a mezi svévolným užíváním cizího pozemku bez právního důvodu. V pochybnostech je namístě zřídit služebnost, nikoli spoléhat na „tichý souhlas“.

Neoprávněné užívání nemovitosti má i veřejnoprávní dopady. V rovině správního práva může jít o přestupek či jiný delikt. Například stavební zákon stanoví, že užívat stavbu bez kolaudace nebo v rozporu s povoleným účelem, je přestupek. Stavební úřad za to může uložit pokutu až do výše kolem 1 000 000 Kč a současně zakáže užívání stavby, přičemž u tzv. černých staveb může dokonce nařídit jejich odstranění. Obdobně obce mohou postihovat neoprávněný zábor obecních pozemků (veřejného prostranství). Na základě zákona o obcích a místních vyhlášek lze za takové protiprávní užívání rovněž uložit pokutu. Neoprávněné užívání cizího majetku tedy může být sankcionováno i ze strany veřejné moci, typicky pokutou v přestupkovém řízení.

V krajních případech může neoprávněný uživatel nést i trestněprávní odpovědnost. Trestní zákoník totiž v § 208 stanoví trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru, za který hrozí pachateli až dva roky vězení nebo peněžitý trest. Nelze proto doporučit pokoušet se „vzít spravedlnost do vlastních rukou“ obsazením cizí nemovitosti. Vlastník má k dispozici právní nástroje (žalobu na vyklizení, náhradu za bezdůvodné obohacení apod.) a může se bránit zákonnou cestou účinnými právními nástroji.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay