Téma měsíce prosince 2025: Nemovitosti od A do Z. Neoprávněné užívání společných částí domu – důsledky a možnosti obrany

Společné části domu jsou ty části bytového domu, které slouží všem obyvatelům společně. Patří sem například chodby, schodiště, výtahy, sklepy, půdy, sušárny či společné dvorky. Ve společenství vlastníků jednotek (SVJ) jsou tyto prostory ve spoluvlastnictví všech vlastníků, zatímco v bytovém družstvu patří družstvu a členové je užívají dle stanov.

Zákon stanoví, že nikdo nesmí ztěžovat stejná práva ostatních ani společné části svévolně měnit či poškozovat. V praxi nastává, že jednotlivec užívá společný prostor v rozporu s pravidly nebo bez souhlasu. Mezi časté příklady patří:

• Odkládání soukromých věcí na chodbách. Nábytek, obuv, kočárky či jiné předměty umístěné na společné chodbě omezují průchod a porušují domovní pravidla.
• Zábor sklepů nebo jiných prostor. Např. svévolné rozšíření sklepní kóje do společné chodbičky či uzamčení sušárny pouze pro sebe – vše bez souhlasu ostatních.

Tím si jednotlivec přisvojuje více práv, než mu náleží, a ostatním znemožňuje řádné užívání společného majetku. Jde o porušení povinností vlastníka či nájemce podle zákona, stanov a domovního řádu. Výbor SVJ nebo představenstvo družstva vyzve viníka k nápravě a může mu uložit sankci (např. pokutu, pokud to předpisy umožňují).

Dalším krokem je uplatnění právní ochrany – zejména negatorní žalobou (žalobou na zdržení se zásahů a odstranění následků). SVJ může takovou žalobu podat proti členovi zasahujícímu do společných částí a domáhat se odstranění zásahu. Pokud SVJ nekoná, může vlastník jednotky podat žalobu sám – judikatura potvrdila, že ohledně konkrétní společné části (např. chodby) lze dosáhnout vyklizení i bez souhlasu ostatních vlastníků. V družstevním domě podává žalobu družstvo jako vlastník domu.

Neoprávněným užíváním vzniká také bezdůvodné obohacení. Kdo používá společný prostor bez právního důvodu, získává tím majetkový prospěch na úkor ostatních, který musí vydat (nahradit v penězích). Výše tohoto prospěchu se zpravidla určí podle hodnoty obvyklého nájemného za daný prostor a dobu užívání. SVJ může náhradu vymáhat, čímž vzniká i ekonomický tlak na rychlé uvolnění prostoru. V krajním případě může SVJ také iniciovat soudní prodej jednotky narušitele a družstvo přistoupit k vyloučení člena (oba prostředky jsou využívány výjimečně).

Nejprve je vhodné pokusit se o smírné řešení – dotyčného vyzvat k nápravě (odstranění závadného stavu) v přiměřené lhůtě a upozornit ho na porušení povinností. Pokud výzva nepomůže, následuje soudní vymáhání. SVJ může podat negatorní žalobu a žádat vyklizení společných prostor či odstranění nepovolené stavby; družstvo postupuje obdobně.

Alternativou je mimosoudní dohoda. Např. člen dobrovolně uvolní prostor do určitého data, nebo se dodatečně schválí jeho užívání (formou nájmu či odkupu části). Každé výlučné užívání společné části ale musí mít souhlas příslušného orgánu a pevný právní základ (např. rozhodnutí shromáždění nebo smlouvu).

Neoprávněné využívání společných částí domu tak narušuje sousedské vztahy i právní předpisy. Včasná komunikace může předejít eskalaci. Pokud však domluvy selžou, mohou SVJ i družstva využít právní nástroje k nápravě stavu a ochraně práv ostatních.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay