18. ledna 2021

Téma: SVJ z hlediska právních předpisů

Společenství vlastníků jednotek – podmínky založení a zápisu společenství (I)

Právní úprava vymezující společenství vlastníků jednotek ohledně jeho založení je obsažena v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“,) a dále v zákoně č. 304/2013 Sb., zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, v platném znění (dále jen „rejstříkový zákon“).

Pro založení společenství vlastníku jednotek je třeba v souladu s ustanovením § 1200 odst. 1 občanského zákoníku schválit stanovy na ustanovující schůzi společenství. Pojmem schválení je myšleno přijetí stanov nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu. Stanovy tak chápeme jako zakladatelské právní jednání, od kterého je odvislé fungování celého společenství.

V druhém odstavci téhož ustanovení zákon definuje minimální náležitosti stanov. Řadí mezi ně určení sídla společenství, název, členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, určení prvních členů statutárního orgánu, určení pravidel pro správu domu, pozemku a užívání společných částí. Jako poslední obligatorní náležitost zákon předepisuje určení orgánů společenství, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období a způsob svolávání jednání.

Přehlasovanému vlastníkovi jednotky, který nesouhlasil se zněním stanov, se nabízí účinná právní ochrana. Pokud má totiž pro nesouhlas se stanovami důležitý důvod, může navrhnout soudu, aby spravedlivě uspořádal body stanov, se kterými nesouhlasí. Soud může takto dočasně zakázat například jednat podle napadeného bodu stanov. Takový návrh však musí dotčený vlastník podat do tří měsíců ode dne, kdy se o předmětném ustanovení dozvěděl.

Po schválení stanov je povinností ustavující schůze úředně ověřit podpisy na stanovách. To však neplatí, pokud společenství zakládá pouze jediný vlastník všech jednotek. Je nutné také dodat, že při pozdější změně stanov není třeba změnu úředně ověřovat. Oprávněná osoba následně podá návrh na zápis do veřejného rejstříku. Návrh musí podat v souladu s ustanovením § 11 odst. 2 rejstříkového zákona bez zbytečného odkladu po schválení stanov.

Pokud se tak nestane, může návrh na zápis podat jakákoliv osoba, která má na zapsání společenství právní zájem. V praxi takovými osobami budou ostatní vlastníci jednotek. Oprávněnou osobou myslí rejstříkový zákon všechny členy výboru nebo předsedu společenství vlastníků jednotek. Návrh na změnu nebo výmaz zápisu společenství vlastníků jednotek mohou podat následně i tyto stejné osoby.

Po formální stránce se dále návrh podává na předepsaném formuláři, oprávněná osoba je povinna doložit k němu listiny o skutečnostech, které mají být do rejstříku zapsány a v neposlední řadě přiložit stanovy. Přesnou podobu formuláře stanovuje ministerstvo spravedlnosti vyhláškou č. 304/2013 Sb., vyhláška o náležitostech formulářů na podávání návrhů na zápis, změnu nebo výmaz údajů do veřejného rejstříku, v platném znění. Dále platí, že návrh lze podat v elektronické i listinné podobě. V obou případech však podpis na návrhu musí být úředně ověřen. Společenství vlastníků jednotek následně vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X