Co dělat s majitelem bytu, který nehradí náklady spojené s bydlením?

Jak řešit majitele bytu, který se v místě bydliště cca 2 roky nezdržuje a neplatí náklady spojené s bydlením? Jde o cizího státního příslušníka. Kontakty, mobil a e-mail nejsou již funkční. Daň z nemovitosti údajně platí. Jeho dluh se stále zvyšuje, pokoušela jsem se mu poslat doporučeně upomínku, ta se mi však jako nedoručitelná vrátila. Lze byt prodat a dlužnou částku takto získat s tím, že rozdíl by byl uložen např. do právní úschovny? Pokud toto nelze, jak jinak postupovat?

Odpověď – 1. část

Bez podrobnější znalosti Vámi nastíněné situace budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Ze znění Vašeho dotazu vyvozuji, že „náklady spojenými s bydlením“ se rozumí jednak příspěvky na správu domu a pozemku dle ustanovení § 1180 OZ, konkrétně příspěvky určené dle podílu na společných částech toho kterého vlastníka (případně určených v prohlášení vlastníka), příspěvků na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti a jednak také zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) dle ustanovení § 1181 OZ, zahrnující zejména dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz komunálního odpadu apod.

Na prostředek řešení této situace, jež zmiňujete, pamatuje OZ v ustanovení § 1184. Jedná se o takzvané nařízení prodeje jednotky, jehož využití je však vázáno na splnění vícero podmínek. Obecně vzato je v tomto případě osoba odpovědná za správu, ve Vašem případě dovozuji z Vašeho dotazu, že to bude Vaše společenství vlastníků jednotek jako takové, oprávněno podat návrh soudu, na základě něhož poté soud může prodej jednotky nařídit. Jednou z podmínek je předcházející písemná výstraha, která musí být (byť fikcí) doručena příslušnému vlastníku. Náležitosti této výzvy obsahuje ustanovení § 1184 odst. 2 OZ, kdy je třeba, aby zde byl uveden důvod udělení této výstrahy, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů.

Důležité je však zmínit, že výše uvedený postup lze uplatnit pouze v případě, že daný vlastník porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Pod takovým jednáním si lze zpravidla představit například situaci, kdy by dotyčný vlastník například neoprávněně obsadil společné prostory, což by vyloučilo další vlastníky jednotek z jejich užívání nebo například poškozování společných částí.

Odpověď – 2. část

Zákonodárce však jakožto porušování povinností způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek vnímá rovněž případ, kdy vlastník neplní své finanční závazky vůči společenství vlastníků, a to konkrétně právě závazky dle ustanovení §§ 1180 a 1181 OZ – jedná se tedy právě o ty splatné závazky, jichž se Váš dotaz týká. Lze však vycházet z toho, že v tomto případě se nebude jednat o dluhy bagatelní, ale rozsáhlejší, případně opakované. Ve Vašem případě se tedy podání případného návrhu soudu za současného splnění zákonem stanovených podmínek jeví na místě.

Upozorňuji však na poslední z podmínek podání předmětného návrhu soudu, a to, že s jeho podáním musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek, kdy při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka, kvůli němuž se návrh podává.

Pro úplnost uvádím, že soud na základě návrhu rozhodne o případném nařízení prodeje jednotky v nalézacím řízení po zvážení všech okolností.

Nehledě na přistoupení k podání návrhu soudu tak, jak uvádím výše, lze obecně uzavřít, že se daný vlastník tím, že řádně a včas nepřispívá na správu domu a pozemku a nadto nehradí ani zálohy na služby, dostává se do prodlení. Dle ustanovení § 1970 OZ lze poté za splnění podmínek zde uvedených, nárokovat z pozice věřitele úroky z prodlení, jež v případě, že není jiného ujednání, odpovídají zákonné výši.

Odpověď – 3. část

Dále upozorňuji na skutečnost, že tyto splatné závazky je třeba z pozice statutárního orgánu Vašeho společenství vlastníků vymáhat, neboť statutární orgán je jakožto volený orgán zavázán vykonávat svou funkci s péči řádného hospodáře v souladu s ustanovením § 159 OZ, přičemž jakožto obsah péče řádného hospodáře je mimo jiné třeba vnímat rovněž řádnou správu pohledávek společenství vlastníků.

Důležité je také časové hledisko, kdy jak právo na zaplacení neuhrazených příspěvků na správu domu a pozemku, tak právo na zaplacení záloh na služby jsou majetkovými právy dle ustanovení § 611 OZ, a tím pádem podléhají běhu promlčecí lhůty, která v souladu s ustanovením § 629 odst. 1 OZ trvá tři roky od okamžiku, kdy mohlo být právo uplatněno poprvé (tj. kdy se oprávněná osoba dozví o okolnostech rozhodných pro zahájení plynutí promlčecí lhůty, resp. kdy se o nich mohla a měla dozvědět) s tím, že nejpozději se tato práva promlčí deset let ode dne, kdy dospělo.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS