Prodej a koupě bytu, domu

Mám sepsanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní s prodejcem bytové jednotky. Ačkoliv jsem prodejci zaplatila, prodejce již několik týdnů nereaguje a odmítá spolupracovat při zápisu změny vlastníka na katastru. Co mohu dělat?

Odpověď – 1. část

Úvodem si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění předmětné smlouvy o smlouvě budoucí kupní, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Jelikož ve Vašem dotazu nejsou uvedeny informace potřebné pro úplné posouzení Vašeho případu, uvedu Vám zde pouze obecně, jak můžete ve Vaší situaci postupovat. Z Vámi uvedených informací předpokládám, že mezi Vámi a vlastníkem bytové jednotky již byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní.

Strany, které spolu uzavřou smlouvu o smlouvě budoucí, se v této mj. zavazují uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, smlouvu – ve Vašem případě smlouvu kupní na koupi bytové jednotky – přičemž v ní ujednají alespoň obecně obsah takové smlouvy („hlavní smlouva“).

Povinnost vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí je tedy povinnost uzavřít ve sjednané či zákonné lhůtě po předchozí výzvě oprávněné strany hlavní smlouvu. Nevzniká z ní tedy povinnost plnit závazek, který má být obsahem hlavní smlouvy, tj. ve Vašem případě převod vlastnického práva k bytové jednotce za úplatu.

Z toho vyplývá, že na základě uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí tedy vlastník bytové jednotky nemá povinnost – a ani nemůže – zapsat změnu do katastru nemovitostí, jelikož tato nepředstavuje právní titul pro takový zápis. Ten by představovala až hlavní smlouva (kupní smlouva), kterou by došlo k převodu bytové jednotky do Vašeho vlastnictví.

Odpověď – 2. část

Z Vašeho dotazu dále není zřejmé, co představovala částka, kterou jste vlastníkovi bytové jednotky zaplatila. Ve své odpovědi tak budu vycházet z toho, že se jednalo o kupní cenu za převod bytové jednotky do Vašeho vlastnictví.

Tato zaplacená kupní cena bude v případě, že ještě neuplynula lhůta, ve které má být strana ze smlouvy o smlouvě budoucí zavázaná, vyzvána k uzavření hlavní smlouvy, představovat zjednodušeně řečeno zálohu. Jakmile však dojde k marnému uplynutí lhůty pro výzvu k uzavření smlouvy hlavní, stane se z této zálohy částka, o kterou se vlastník jednotky bezdůvodně obohatil. V takovém případě pak po něm můžete požadovat vydání bezdůvodného obohacení, tedy navrácení uhrazených peněz.

S ohledem na vše shora uvedené si Vám tedy dovoluji doporučit, abyste nyní vlastníka jednotky písemně vyzvala k uzavření hlavní smlouvy, kterou má být předmětná jednotka převedena do Vašeho vlastnictví. V případě, že na základě této výzvy nebude vlastník jednotky ochoten uzavřít předmětnou kupní smlouvu, máte právo se obrátit na soud, aby nahradil projev vůle současného vlastníka bytové jednotky, resp. určil obsah hlavní smlouvy. Na základě rozhodnutí soudu, kterým bude určen obsah kupní smlouvy, pak může být proveden zápis změny do katastru nemovitostí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Mám sepsanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní s prodejcem bytové jednotky. Tato smlouva je úředně ověřena. Smlouva je z mé strany naplněna zaplacením smluvené částky na účet prodejce. Bohužel prodejce již několik týdnů nereaguje na výzvy a absolutně odmítá spolupracovat se zavedením změny majitele v katastru nemovitostí. Existuje nějaká mimosoudní cesta jak definitivně nabýt vlastnictví bytu? 

Odpověď – 1. část

Bez bližší znalosti Vámi uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní, budu v odpovědi na Váš dotaz vycházet zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

Již z obecné úpravy smlouvy o smlouvě budoucí vyplývá, že tato zavazuje toliko k povinnosti nejméně jedné ze stran uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Zjednodušeně řečeno je tedy smlouva o smlouvě budoucí pouze závazkem k tomu, že v budoucnu dojde k uzavření regulérní kupní smlouvy.

Ze znění Vašeho dotazu mi však není jasné, zdali k následnému uzavření kupní smlouvy došlo či nikoliv. Níže se tedy budu věnovat jak variantě pro případ, že smlouva uzavřena byla, tak variantě, že uzavřena nebyla.

V případě, že kupní smlouva uzavřena byla, již součinnost prodávajícího pro zápis změny vlastníka nutná není, neboť řízení o povolení vkladu zahájí katastrální úřad na návrh některého z účastníků řízení. Návrhem se rozumí žádost účastníka smlouvy o vklad příslušného práva k nemovitosti, kdy přílohou takové žádosti bude právě kupní smlouva s úředně ověřenými podpisy.

Odpověď – 2. část

Pokud by však k uzavření předmětné kupní smlouvy doposud nedošlo, jsem toho názoru, že jinak než soudní cestou se uzavření smlouvy nedomůžete. Jestliže jste již druhou smluvní stranu vyzval k uzavření předmětné kupní smlouvy, avšak bez výsledku, lze se pomocí žaloby na určení obsahu smlouvy, která je svým obsahem žalobou na nahrazení projevu vůle dle ustanovení § 1787 OZ, domáhat právě určení obsahu této smlouvy. Návrh na zahájení tohoto řízení můžete podat v okamžiku prodlení druhé strany s uzavřením smlouvy poté, co byla k tomu vyzvána, či poté, co uplyne zákonem stanovená jednoroční lhůta.

Fakticky následně dojde k tomu, že soud svým rozhodnutím nahradí prohlášení vůle prodávajícího, které bude účinné právní mocí tohoto rozhodnutí. Důležité na tomto místě zejména je, že právo domáhat se určení obsahu smlouvy se promlčí ve lhůtě jednoho roku od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena.

Nad rámec uvádím, že jste také oprávněn domáhat se náhrady újmy pro porušení smluvní povinnosti, či můžete žádat smluvní pokutu, pakliže byla sjednána.

Co se týče Vámi vyplacené částky, je třeba zdůraznit, že tato se nyní považuje za zálohu dle ustanovení § 1807 OZ. Na okraj uvádím, že pakliže je záloha vyplacena, avšak smlouva není uzavřena, stává se záloha bezdůvodným obohacením prodávajícího ve chvíli, kdy je zřejmé, že k uzavření smlouvy nedojde.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Ozvala se mi nynější majitelka, které jsem prodala byt s pozemkem na konci roku 2015. Bohužel RK mi prodala jen byt v roce 2015 a zapomněla na pozemek, který byl na jiném LV (pozemek se dořešil v roce 2016). Na tuto skutečnost mě upozornili na finančním úřadu a já se obrátila zpět na RK, se kterou jsem věc dořešila, a nová majitelka o všem věděla (její podpis je na smlouvě o koupi pozemku). Katastr je nakonec v pořádku přepsaný, oba LV jsou přepsané na novou majitelku a stejně tak i daně jsou přiznané a zaplacené. Poslední tečku ohledně pozemku jsem dořešila v únoru a březnu a úřednice z FÚ mě ujistila, že ohledně mé bývalé adresy je vše vyřešené, nikde nic nedlužím a vše je zaplaceno. Tudíž jsem si oddychla, že už s bytem ani pozemkem nic řešit nemusím a mohu se soustředit na hledání nového bydlení, jelikož nyní žiju u rodičů. Nová majitelka se mi ozvala s tím, že jsem ji podvedla, něco jsem ji zatajila a chce po mně, abych ji finančně přispěla. Vůbec netuším, o čem mluví, já mám čisté svědomí a vše řádně přiznané a zaplacené. Má vůbec právo po roce a půl něco po mě chtít? Co když si něco našla nebo vymyslela, a bude chtít odstoupit od smlouvy? Má na to nárok?  Existuje nějaká lhůta na odstoupení od smlouvy? Pokud to dojde do extrému, má cenu se soudit?

Předně uvádím, že jelikož mi nejsou známy veškeré detaily daného případu, zejména znění kupní smlouvy, můžu na váš dotaz odpovědět toliko obecně, ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, který upravuje danou problematiku.

Vaše dotazy se v obecné rovině dotýkají tzv. práv z vadného plnění, tedy práv, která náleží kupujícímu v případě, že předmět koupě (ve vašem případě byt a pozemek) má určité vady. V praxi se pak jedná v zásadě o takové vady, které předmět koupě měl již v okamžiku, kdy si jej kupující převzal, avšak v daný okamžik nebyly patrné (kupující neměl možnost takové vady poznat), a projevily se až později.

Za situace, kdy předmět koupě (nemovitá věc) má takové vady, si kupující dle zákona může sám zvolit, zda bude požadovat po prodávajícím odstranění vady opravou věci, přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo od smlouvy odstoupí. Zároveň platí, že právo od smlouvy odstoupit kupujícímu náleží pouze v případě, kdy vady představují podstatné porušení smlouvy.

Co se týče lhůty, ve které má kupující právo od smlouvy v případě výskytu vad odstoupit či uplatnit jakákoliv jiná práva z vadného plnění, pak uvádím následující. Dle občanského zákoníku platí, že kupující musí jakoukoliv vadu oznámit prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co se o takové vadě dozví, resp. ji při dostatečné péči měl zjistit, nejpozději však do dvou let ode dne odevzdání věci. Pokud kupující takto neučiní, soud mu právo z vadného plnění nepřizná.

Závěrem uvádím, že pro posouzení konkrétních možných nároků kupující, by bylo zapotřebí znát další okolnosti (zejména znění kupní smlouvy, povahu případných vad apod.). Lze tedy doporučit, abyste se v dané věci obrátila na odbornou pomoc advokáta, který bude schopen se znalostí veškerých aspektů daný problém posoudit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak postupovat při koupi bytu v elektronické dražbě? Současný majitel je víc jak 10 let fyzicky v bytě. Je hlášen na katastru jako majitel. Trvalý pobyt v bytě hlášený nemá. Byt je zničený. Jak mám postupovat v případě, že dražbu vyhraji a budu zapsaná v katastru nemovitostí jako majitel já? Se současným majitelem není žádná rozumná domluva. Exekuce je vydaná na základě velkých dluhů jak na nájmu, tak na ostatních poplatcích (energie atd.). Jak mám dostat “bývalého majitele” z bytu co nejrychleji, abych mohla zahájit rekonstrukci?

Úvodem mi dovolte uvést, že ačkoliv to ve svém dotazu výslovně neuvádíte, na základě dostupných informací budu ve své odpovědi vycházet toliko ze skutečnosti, že zmíněná elektronická dražba je dražbou prováděnou podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.

Podle něj nabýváte vlastnické právo k nemovitosti dnem nabytí právní moci usnesení o příklepu, přičemž příklep se uděluje osobě, která učinila nejvyšší nabídku. K tomuto dni také povinný (zde bývalý majitel) přestává být vlastníkem vydražené nemovitosti. Soudní exekutor ho v usnesení o příklepu vyzve, aby ve lhůtě nejpozději do 15 dnů od nabytí právní moci usnesení nemovitost vyklidil.

Situace, kdy se bývalý vlastník vydražené nemovitosti (zvláště v případě rodinných domů nebo bytů, ve kterých bydlel) nechce dobrovolně vystěhovat, není bohužel nijak neobvyklá. Pokud povinný svou povinnost vyklidit nemovitost ve stanovené lhůtě nesplní, může se vydražitel obrátit přímo na soudního exekutora s návrhem na provedení exekuce vyklizením nemovité věci. V žádném případě však nemůže vydražitel provést vyklizení nemovitosti svépomocí. V takovém případě by se totiž dopustil trestného činu porušování domovní svobody ve smyslu § 178 trestního zákoníku.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem vlastníkem nemovitosti společně s mojí tetou, přičemž na domě leží ještě i věcné břemeno ve formě dožití mého strýce (pomiňme, že zde již 13 let trvale nežije, ale dokazovalo by se to těžko). Mám zájem půlku od tety odkoupit. Ona však trvá na nesmyslné částce (řekněme o půl milionu vyšší, než je odhadní cena bez věcného břemene). Je nějaký způsob, jak ji přimět k akceptování odhadní ceny? Já ji nechci “okrást” (proto stále neberu v úvahu, že na nemovitosti je břemeno dožití), ale zase se nenechám nesmyslně odírat. Jak se postupuje v takové patové situaci – já dům (někomu cizímu) prodat nechci, naopak chci koupit druhou půlku, ale ne za nesmyslně vysokou částku.

Spoluvlastnictví je možné zrušit dohodou s vaší tetou. Dohoda musí obsahovat způsob vypořádání. Ve vašem případě je nutné, aby tato dohoda měla písemnou formu. Vypořádání lze provést mimo jiné tak, že vlastnické právo bude převedeno na Vás a teta bude Vámi vyplacena. Z vašeho dotazu vyplývá, že dohoda s tetou není možná, proto se jako nejvhodnější řešení jeví obrátit se s návrhem na soud, který o tomto návrhu rozhodne. Rozhoduje-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání. O vypořádání může rozhodnout tak, že přikáže věc jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou cenu.

Dále vás upozorním, že máte k druhé polovině nemovitosti předkupní právo. To znamená, že pokud by vaše teta chtěla svoji polovinu prodat, má povinnost vám ji nabídnout ke koupi ze stejných podmínek, za jakých by ji prodala třetí osobě. Předkupní právo máte i tehdy, převáděla by teta svoji polovinu bezúplatně, např. darováním. Pak máte právo odkoupit její podíl za cenu obvyklou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Můžu reklamovat vadné zapojení odpadu vody? Koupila jsem starší byt v družstevním vlastnictví začátkem února 2017 a začátkem března jsem zjistila, že odpadní voda není správně zapojena a zatéká pod vanu. Samozřejmě mám obavy z nájemníků – stížnost na vytopení atd. Nemohu vodu používat, musím ji chytat do nádob a vylévat ručně. Takhle si  nepředstavuji “normální” obývání koupené nemovitosti, a proto se obracím na vás, co podniknout na nápravu výše uvedeného.

Dovolte, abych úvodem zmínil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve smlouvě o převodu družstevního podílu, nájemní smlouvy a stanov družstva mohu na Váš dotaz odpovědět toliko v obecné rovině, a to především ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb. a zákona č. 90/2012 Sb.

Předně je důležité upřesnit, že pokud se ve vašem případě jedná o družstevní byt, pak je vlastníkem bytu družstvo a Vy jste vlastníkem podílu v tomto družstvu, přičemž s podílem je spojeno nájemní právo k bytu. Nekoupila jste tedy byt jako takový, ale podíl v družstvu, které byt vlastní, ledaže Vám družstvo byt převedlo do osobního vlastnictví. Ve druhém případě by bylo družstvo prodávajícím nemovitosti a vy kupujícím.

V případě, že jste nabyla podíl v družstvu, záleží v otázce odstranění vad na předmětu nájmu především na nájemní smlouvě s družstvem a stanovách družstva, kde by mělo být uvedeno, kdo je k odstranění vady primárně povinen. Nájemní smlouva může povinnost k odstranění vad definovat odlišně od zákona. Zákon však obecně stanoví, že nájemce je povinen bez zbytečného odkladu vadu oznámit pronajímateli, tj. družstvu, a pronajímatel je povinen vadu odstranit bez zbytečného odkladu. Neodstraní-li pronajímatel vadu, může ji odstranit nájemce a požadovat po pronajímateli náhradu nákladů.

V případě, že vám byl byt převeden do osobního vlastnictví, pak je možné uplatnit práva z vadného plnění u prodávajícího, tj. u družstva, a to opět bez zbytečného odkladu. Družstvu oznámíte, v čem „reklamovaná“ vada spočívá a jaké právo z vadného plnění uplatňujete, tj. např. odstranění vady na náklady prodávajícího či slevu z kupní ceny. Vadu věci je však nutné uplatnit včas, tj. bez zbytečného odkladu poté, co mohla být zjištěna.

Teoreticky lze uvažovat i o možnosti požadovat odstranění vady po původním vlastníkovi podílu, který Vám podíl s nájemním právem k bytu převedl. Záleží však na znění smlouvy o převodu podílu. Záležitost proto doporučuji dále konzultovat s právníkem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kanceláře ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Můj dotaz se týká koupě nemovitosti i přes údajně právě probíhající soudní spor o vystěhování dlouhodobého a údajně i platícího nájemníka. Zajímá mě, zda mohu takovouto nemovitost koupit i přes probíhající spor mezi nájemníkem, který nemovitost obývá údajně již dvacet let za směšné nájemné, a stávajícím majitelem? Bohužel se mi nepodařilo získat nájemní smlouvu, kterou paní majitelka se starým pánem uzavřela. Jedná se o nemovitost bez dalších potíží, například věcné břemeno, zástavní právo nebo právo užívání. O tuto nemovitost jevím již poměrně dlouhý čas vážný zájem. Zatím mi bylo realitním agentem doporučeno posečkat, až se vše vyřeší. Nemám ale bohužel žádnou záruku, vzhledem k tomu, že realitní agent odmítá převzít kauci na tuto nemovitost. Nemovitost je pro mě tak lukrativní, že jsem ochoten dům koupit i s nájemníkem a vystěhování převzít na svá bedra. Chystám se nemovitost financovat hypotečním úvěrem. Prosím tedy o radu, jak dále postupovat.

S odkazem na vaše sdělení, že na nemovitosti neváznou žádná věcná práva, mohu s odkazem na obecnou právní úpravu, a sice zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, konstatovat, že koupit nemovitost za trvání soudního řízení mezi současným vlastníkem a nájemcem je možné. V kupní smlouvě však doporučuji upravit rovněž to, jak bude po převodu vlastnického práva s probíhajícím soudním řízením naloženo.

Především doporučuji, abyste se s podstatou sporu seznámil před tím, než se stanete vlastníkem nemovitosti a případně i účastníkem soudního řízení. Z procesního hlediska je možné, abyste po převodu vlastnického práva vstoupil do práv a povinností žalobce. Je však nutné počítat s rizikem spočívajícím v tom, že v případě neúspěchu ve věci, budete povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení. Naopak v případě úspěchu ve věci bude k náhradě nákladů řízení povinen žalovaný. Tato náhrada bude vyplacena vám, přestože část nákladů řízení hradil současný vlastník. Jak bude s náhradou nákladů řízení naloženo lze upravit v kupní smlouvě.

Také je možné, aby vzal současný vlastník žalobu zpět před tím, než na Vás převede své vlastnické právo k nemovitosti, eventuálně abyste tak učinil Vy poté, co se stanete žalobcem namísto původního vlastníka, pokud se Vám podaří s nájemcem domluvit mimosoudně. Vhodný postup ve věci záleží především na stavu řízení.

Dovoluji si však upozornit, že změna vlastníka nemovitosti není důvodem pro skončení nájmu, ledaže je toto ujednáno v nájemní smlouvě. Práva a povinnosti z nájmu na vás přejdou spolu s nabytím vlastnického práva k nemovitosti. Vypovědět nájem je možné jen v souladu s nájemní smlouvou či v souladu se zákonem. Zákonem stanovené výpovědní důvody jsou jak v případě nájmu na dobu určitou, tak v případě nájmu na dobu neurčitou omezené.

Sepis kupní smlouvy a volbu vhodného postupu v probíhajícím řízení doporučuji přenechat právníkovi a celou záležitost s ním dále diskutovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mala som záujem o kúpu novostavby. Novostavba je v štádiu projektu, nebola začatá výstavba, dokonca nie je na túto stavbu vydané ani stavebné povolenie. Napriek tomu sú už 2/3 bytov predané. Je možné, aby developer predával byty bez toho, aby mal vydané stavebné povoleni? Zdá sa mi to neštandardné a mám obavy, či sa nejedná o nezákonné jednanie a snahu o podvod a vylákanie peňazí od ľudí.

Zákon obecně připouští možnost uzavřít kupní smlouvu na věc, tj. i nemovitost (byt), která má být teprve vyrobena. Tento postup však v případě, že se jedná o koupi bytu, považujeme spíše za nestandardní. Tím spíš, nebylo-li zatím vydáno stavební povolení. Ačkoli je uzavření kupní smlouvy předem v zásadě možné, rizika s tím spojená jsou velká, zvláště, má-li dojít k zaplacení kupní ceny či její podstatné části před dokončením výstavby.

Developeři, kteří byty staví, často postupují tak, že se zájemcem o koupi bytu v novostavbě uzavřou nejdříve tzv. rezervační smlouvu. Na základě rezervační smlouvy mohou požadovat zaplacení rezervačního poplatku, který má být následně započten na kupní cenu. Již tento krok Vám může být prezentován tak, že jsou některé byty „prodány“. Poté, co je stavba zahájena, předloží zájemci o byt smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ze které teprve vyplývá povinnost uzavřít kupní smlouvu na danou jednotku v době stanovené ve smlouvě. Až posléze, často tehdy, blíží-li se výstavba ke konci, je se zájemcem o koupi uzavírána kupní smlouva na danou jednotku (byt).

Považujeme za důležité upozornit na skutečnost, že vlastníkem bytu se kupující stává až zápisem jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vlastnické právo k bytu a společným částem domu je možné zapsat teprve tehdy, jsou-li v domě na základě prohlášení vlastníka nemovitosti vymezeny jednotky, popřípadě rozestavěné jednotky. To lze učinit poté, co jednotky (rozestavěné jednotky) fakticky existují.

Doporučujeme důkladně prověřit, jak konkrétně developer při prodeji jednotek postupuje. Je možné, že byty jsou zatím pouze rezervovány či jsou na ně uzavřeny smlouvy o smlouvách budoucích kupních, pročež jsou nedostupné pro ostatní zájemce. Jestliže developer se zájemci o koupi uzavírá rovnou kupní smlouvy, měla byste případně jejímu návrhu věnovat značnou pozornost a přenechat její posouzení advokátovi, a to především s ohledem na výši prostředků, které mají být vynaloženy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Prodala jsem byt a noví majitelé odmítají převzít byt s tím, že je vymontován elektroměr, který však není součástí bytu a není mým majetkem. K odmontování došlo z toho důvodu, že byt jsem předtím pronajímala, a nájemce, který měl sepsanou smlouvu s odběrným místem sám na sebe, když odcházel a ukončoval smlouvu s dodavatelem el. energie, uvedl že si přeje elektroměr odmontovat, přestože jsme byli domluveni jinak. Podotýkám, že veškeré závazky jsou ze strany nájemníka zaplaceny, a vůči dodavateli tak nevznikl ze strany nájemníka žádný dluh. Za cca 2 týdny po odchodu nájemníka byl byt přepsán na KN na nové majitele, kteří teď argumentují tím, že byt nepřevezmou, dokud nepůjde v bytě elektřina a na chodbě nebude elektroměr. Že v takovémto stavu byt viděli a takto jej i budou ochotni převzít a že mám zařídit instalaci elektroměru a přihlásit se k odběru el. energie do tohoto bytu a poté smlouvu o odběru na ně přepsat. Chtějí se tak vyhnout poplatkům za instalaci nového elektroměru, taktéž jsou si jistě vědomi, že zanedlouho mi začne nabíhat penále za nepředání bytu, a to 500 Kč za den. Nevidím důvod k tomu, proč bych měla sepisovat smlouvu s distributorem energie na sebe, tak jak to požadují oni, již nejsem vlastníkem bytu, o to se musí přece nový majitel postarat sám a napsat si smlouvu s distributorem již na sebe. Co se týká chybějícího elektroměru – ten je majetkem PRE, které jej pouze pronajímá, není součástí vybavení bytu a taktéž není v naší kupní smlouvě žádná zmínka o tom, že je má povinnost předat byt s funkční elektřinou a také s elektroměrem, ten není vyjmenován v jinak vyjmenovaných příslušenstvích bytu jako např. domovní zvonek a schránka. Dle mého názoru toto není vážný důvod k odmítnutí převzetí bytu, protože tyto věci jsou již v kompetenci majitele, ale ráda bych se vás tímto zeptala na radu.

Na úvod mi dovolte uvést, že mi není známo znění vaší kupní smlouvy a vycházím pouze z informací, které jste uvedla ve svém dotazu, moji odpověď tak berte s jistou dávkou rezervy.

Vzhledem k tomu, že ve většině případů je vlastníkem elektroměru dodavatel a ve vašem případě navíc smlouvu o dodávce elektřiny podepsal s dodavatelem bývalý nájemce, nebyla jste smluvní stranou a nastalou situaci jste tak mohla jen stěží ovlivnit. Pokud kupní smlouva neupravuje tuto problematiku a nestanovuje vám povinnost zajistit převod smlouvy o dodávce elektřiny na nové vlastníky, domnívám se, že zde není dán důvod pro nepřevzetí bytu ze strany kupujících.  

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS