Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Jako milovník tepla, jsem se rozhodla zateplit byt všemi dostupnými prostředky doporučených na webech (OSB desky, termo tapety, nátěry, fóliemi za topení a speciálními roletami vč. závěsů) i s vidinou návratnosti investice. Naměřená spotřeba klesla na minimum při zachování tepelného standardu doporučeného pro jednotlivé místnosti vyjma těch, kterou lze vytápět pouze elektricky. Výsledkem mého počínání je ovšem další rok ještě vyšší doplatek za neodebrané teplo.
Mám nějakou možnost změnit podmínky rozúčtování? Například doložením nákupních faktur? Četla jsem celou vyhlášku i materiály k tomu vydané ministerstvem a podobný dotaz máte na webu, ale jedná se mi doložení zateplení. Dosavadním způsobem jsou náklady na vytápění absolutně nepředvídatelné, protože ačkoliv je vidět spotřeba na měřičích, tak v rámci celého objektu a za období se následně liší o několika tisícové částky. Šetřit se nevyplatí přestože obecně zaznívá, že lidé by měli být motivováni k ekonomickému chování a šetření zdrojů, protože pokud každý rok investice do zateplení je nižší spotřeba a vyšší úhrady.
Odpověď – 1. část
Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění stanov společenství vlastníků, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), ze zákona č. 67/2013 Sb., zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“), a vyhlášky č. 269/2015 Sb., vyhláška o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „vyhláška“) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“).
Na úvod je třeba rozebrat, jakým způsobem se rozúčtovávají náklady na vytápění zúčtovací jednotky v domě, který má společné odběrné tepelné zařízení a společné měření tepla. Tyto náklady se skládají ze dvou složek, a to základní složky a spotřební složky.
Základní složka činí 40 % až 60 % nákladů na m2 podlahové plochy bytu a její přesnou výši určuje poskytovatel služeb, tedy ve vašem případě SVJ, avšak s ohledem na průkaz energetické náročnosti budovy (dále jen „PENB“). Pro budovy v kategoriích A, B a C činí základní složka 60 %, pro kategorie D a E činí základní složka 50 % a pro budovy v kategoriích F a G, či pro budovy, které nemají PENB zpracovaný nebo platný činí základní složka 40 %. SVJ si však může schválit odchylku +/- 10procentních bodů. Jedná se defacto o placení za „možnost vytápění“, tudíž určitou částku budete platit vždy, a to bez ohledu na reálně odebrané teplo, kdy každý příjemce bude platit stejnou částku na m2 podlahové plochy svého bytu.
Spotřební složka pak vychází z náměrů měřidel nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění. Tedy jinými slovy vychází z toho, jak v bytě reálně topíte a jak se tato spotřeba odrazí na měřičích. Avšak tato reálná spotřeba neznamená, že nebudete-li například přes zimu topit vůbec, tak že zaplatíte pouze výše zmiňovanou základní složku. Existuje zde totiž horní a dolní limit jako korekce a alespoň určitá snaha o spravedlnost pro byty nacházející se v různých částech domu, neboť středové byty by mohly být vytápěny minimálně, a přesto by v nich bylo teplo, zatímco rohové byty v přízemí či pod střechou by se na konci topné sezóny nedoplatily.
Dolní hranice činí 70 % průměrné ceny nákladů za m2 objektu a horní hranice činí 200 % průměrné ceny za m2 objektu. Pro vás z toho tedy plyne, že spotřební složka nemůže klesnout pod 70 % průměrné spotřeby všech dalších bytových jednotek v rámci SVJ, nehledě na vaši skutečnou spotřebu.
Pokud nemáte v rámci vašeho bytu nainstalovaná měřidla nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a zároveň nemáte upravený způsob rozúčtování dohodou v rámci SVJ, tak poskytovatel služeb spotřební složku rozdělí mezi příjemce služeb stejným způsobem jako složku základní.
Odpověď – 2. část
Nyní se vyjádřím k možnosti obrany proti potenciálně nesprávnému vyúčtování. Dle § 8 zákona o službách můžete do 30 dnů od doručení vyúčtování požadovat po poskytovateli služeb, aby vám písemně doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování či způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování. V případě nesrovnalostí ve vyúčtování pak můžete ve lhůtě 30 dnů od obdržení vyúčtování či od obdržení písemných podkladů, pokud jste o ně požádali, uplatnit námitky vůči SVJ.
Za předpokladu, že vyúčtování bylo provedeno řádně a bez vad a vaše námitky by tedy byly bezpředmětné, se můžete bránit přímo proti způsobu rozúčtování. Konkrétně se můžete pokusit v rámci shromáždění SVJ dle § 1208 písm. d) OZ iniciovat změnu způsobu rozúčtování cen služeb na jednotku.
Statutární orgán by měl shromáždění svolávat alespoň jednou do roka, v případě nečinnosti by jej měl svolat na podnět vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů a zároveň se jedná o alespoň dva vlastníky, anebo jej vlastníci mohou na své náklady svolat sami, kdy každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. V případě změny způsobu rozúčtování však můžete počítat pouze se změnou procentuální výše základní a spotřební složky, nikoliv individuální úpravu razantně reflektující vaše provedené změny.
Odpověď – 3. část
Nakonec je také na místě uvážit, zda tím, že nebyly provedeny žádné opravy za účelem odstranění problému s vysokou spotřebou energií, nedošlo k porušení povinností členů výboru. Výbor SVJ, jakožto statutární orgán SVJ, by se měl totiž starat o řádnou funkčnost domu. Pokud tedy do domu například zatéká, dochází ke značným únikům tepla z důvodu značného opotřebení a stáří dřevěných oken či jiného zjevného důvodu, měl by výbor činit potřebné kroky k nápravě, obzvlášť vzhledem k tomu, že má povinnost péče řádného hospodáře a v případě zanedbání jejich povinností členové výboru odpovídají za způsobenou škodu.
Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát
Foto: Pixabay
