Koupě bytu se špatně fungujícím odpadem

Můžu reklamovat vadné zapojení odpadu vody? Koupila jsem starší byt v družstevním vlastnictví začátkem února 2017 a začátkem března jsem zjistila, že odpadní voda není správně zapojena a zatéká pod vanu. Samozřejmě mám obavy z nájemníků – stížnost na vytopení atd. Nemohu vodu používat, musím ji chytat do nádob a vylévat ručně. Takhle si  nepředstavuji “normální” obývání koupené nemovitosti, a proto se obracím na vás, co podniknout na nápravu výše uvedeného.

Dovolte, abych úvodem zmínil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve smlouvě o převodu družstevního podílu, nájemní smlouvy a stanov družstva mohu na Váš dotaz odpovědět toliko v obecné rovině, a to především ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb. a zákona č. 90/2012 Sb.

Předně je důležité upřesnit, že pokud se ve vašem případě jedná o družstevní byt, pak je vlastníkem bytu družstvo a Vy jste vlastníkem podílu v tomto družstvu, přičemž s podílem je spojeno nájemní právo k bytu. Nekoupila jste tedy byt jako takový, ale podíl v družstvu, které byt vlastní, ledaže Vám družstvo byt převedlo do osobního vlastnictví. Ve druhém případě by bylo družstvo prodávajícím nemovitosti a vy kupujícím.

V případě, že jste nabyla podíl v družstvu, záleží v otázce odstranění vad na předmětu nájmu především na nájemní smlouvě s družstvem a stanovách družstva, kde by mělo být uvedeno, kdo je k odstranění vady primárně povinen. Nájemní smlouva může povinnost k odstranění vad definovat odlišně od zákona. Zákon však obecně stanoví, že nájemce je povinen bez zbytečného odkladu vadu oznámit pronajímateli, tj. družstvu, a pronajímatel je povinen vadu odstranit bez zbytečného odkladu. Neodstraní-li pronajímatel vadu, může ji odstranit nájemce a požadovat po pronajímateli náhradu nákladů.

V případě, že vám byl byt převeden do osobního vlastnictví, pak je možné uplatnit práva z vadného plnění u prodávajícího, tj. u družstva, a to opět bez zbytečného odkladu. Družstvu oznámíte, v čem „reklamovaná“ vada spočívá a jaké právo z vadného plnění uplatňujete, tj. např. odstranění vady na náklady prodávajícího či slevu z kupní ceny. Vadu věci je však nutné uplatnit včas, tj. bez zbytečného odkladu poté, co mohla být zjištěna.

Teoreticky lze uvažovat i o možnosti požadovat odstranění vady po původním vlastníkovi podílu, který Vám podíl s nájemním právem k bytu převedl. Záleží však na znění smlouvy o převodu podílu. Záležitost proto doporučuji dále konzultovat s právníkem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kanceláře ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS