15. června 2024

Právní poradna: Bytové družstvo a jeho role vůči podnájemníkovi bytu

Prosím o informaci, zda může představenstvo bytového družstva po nájemníkovi bytu, který dále podnajímá byt jedné osobě, žádat písemné ukončení tohoto podnájmu k dřívějšímu datu podepsané oběma stranami (má být ukončeno o pět měsíců dříve, k 31. 12. 2022). Přitom nájemník doručil 14. 12. 2022 byt. družstvu již další žádost o souhlas podnájmu pro jiné dvě osoby od 1.1.2023. Tu představenstvo odmítlo odsouhlasit do doby, než mu nájemník písemně podepsané ukončení k 31. 12. 2022 doloží (to ale nájemník pouze oznámil v textu emailem, odmítá však cokoliv písemného a podepsaného stranami doložit).

Prosím dále o informaci, zda může představenstvo druhou žádost o podnájem od 1. 1. 2023 z důvodu nedodání ukončení stávajícího podnájmu, vysvětlení viz výše, odmítnout. Email považuje pouze za informaci, kterou je dále nutno doložit písemně, když i souhlas družstva byl dán písemně a podepsaný s razítkem družstva.  

Odpověď – 1. část

Dovoluji si Vás upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to zejména znění podnájemní smlouvy a stanov bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) (dále jen „ZOK“).

Nájem družstevního bytu se řídí ustanoveními ZOK, pokud není stanoveno jinak, použijí se pro nájem družstevního bytu mimo ZOK rovněž ustanovení OZ, která upravují nájem bytu a nebytového prostoru.

Vzhledem k tomu, že podnájem je právní vztah akcesorický k nájmu a jeho právní osud se tedy odvíjí od osudu nájmu, odpovídají možné způsoby skončení podnájemního vztahu těm, které lze uskutečnit ve vztahu k nájmu. Vždy je však nutné vycházet ze znění nájemní, potažmo podnájemní smlouvy.

Z Vámi uvedených informací lze dovodit, že požadujete, aby byl podnájem skončen písemnou dohodou nájemce a podnájemce, a to s datem o pět měsíců dřívějším. Prozatím oznámil ukončení podnájmu nájemce pouze e-mailem. Co se týče požadavku bytového družstva na písemnou formu dohody o skončení nájmu, tak jeho oprávněnost se bude odvíjet od několika skutečností.

Zákon nestanovuje u skončení podnájmu písemnou formu a lze například dohodu o skončení podnájmu uzavřít i ústně. Toto lze však mezi stranami ujednat odlišně od zákona a ve Vašem případě tedy bude záležet na tom, zda zde není takové ujednání, které písemnou formu stanovuje.

Požadavek na písemnou formu dohody o skončení podnájmu může obsahovat například smlouva o podnájmu. Dále by však písemná forma mohla být také ujednána v nájemní smlouvě či ve stanovách bytového družstva, které může podnájem družstevního bytu omezit.

S ohledem na vše výše uvedené lze shrnout, že se obecně nevyžaduje písemná forma dohody o skončení podnájmu, ale může být stanovena ve shora uvedených případech. Podle toho pak lze posoudit oprávněnost požadavku bytového družstva.

Odpověď – 2. část

Co se týče Vašeho druhého dotazu, tak pronajímatel – ve Vašem případě bytové družstvo – nemá ze zákona povinnost požadovaný souhlas s podnájmem bytu udělit. Pokud tedy odmítl souhlas udělit, postupoval v souladu se zákonem. Přesto je však nutné posoudit, zda a jakým způsobem je upraven podnájem ve stanovách Vašeho bytového družstva, resp. za jakých podmínek je bytové družstvo oprávněno/povinno souhlas udělit.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay