11. srpna 2020

Téma: Nájemní smlouva na byt

Nájemní smlouvou na byt se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemní smlouva na byt vyžaduje písemnou formu, avšak pronajímatel nemá právo namítat neplatnost nájemní smlouvy pro nedostatek formy vůči nájemci. Občanský zákoník také stanovuje, že pokud nájemce užívá byt v dobré víře po dobu tří let, považuje se nájemní smlouva za platně uzavřenou.

V rámci nájemní smlouvy je potřebné mimo určení smluvních stran ujednat přesnou specifikaci bytu, který bude předmětem nájmu, a to včetně případného nájmu i komory mimo byt nebo garážového stání, dobu nájmu bytu a výši nájemného a záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Před podpisem nájemní smlouvy lze doporučit kontrolu v katastru nemovitostí, zda pronajímatel je skutečným a výlučným vlastníkem bytu.

Při sjednávání nájemní smlouvy lze doporučit přesně definovat otázku drobných oprav v bytě, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel, složení případné jistoty, obecně známé jako kauce, která nesmí být nově vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného a vymezení předání bytu formou sepisu předávacího protokolu, který by měl obsahovat soupis veškerých závad v bytě a stavu měřidel energií tak, aby nedošlo ke sporům mezi pronajímatelem a nájemcem.

Pokud nájemce sjednává nájem bytu na dobu určitou, pak lze doporučit, aby si nájemce výslovně ujednal právo vypovědět nájem bytu i bez uvedení důvodu. Občanský zákoník totiž vymezuje, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. situace, kdy nájemce získá práci v jiném městě vzdáleném od pronajatého bytu).

Jestliže nájemce již při sjednávání nájemní smlouvy předpokládá, že byt bude poskytovat do podnájmu třetím osobám, pak lze doporučit blíže specifikovat podmínky podnájmu bytu v nájemní smlouvě. Dle občanského zákoníku platí, že nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, a to i bez souhlasu pronajímatele. V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

Občanský zákoník považuje nájemce za slabší smluvní stranu, které se poskytuje vyšší míra ochrany na úkor smluvní volnosti. Je tak zákonem výslovně stanoveno, že se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Občanský zákoník také stanovuje, že se nepřihlíží k ujednáním ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (např. absolutní zákaz návštěv v bytě).

Výše uvedené jsou pouze základní informace k rozsáhlému tématu nájmu bytu. Každá nájemní smlouva je individuální, kdy lze doporučit vyhledat právní pomoc advokáta při sjednávání nájemní smlouvy.

Poznámka: Využité a citované ustanovení v článku: zejména § 2237, § 2238, § 2239, § 2254, § 2274, § 2275 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Foto: Pixabay

X