24. října 2020

Téma: Shromáždění vlastníků

Zřídí-li stanovy další orgány společenství vlastníků jednotek, nelze na ně přenést působnost vyhrazenou shromáždění vlastníků (ani statutárnímu orgánu).

Shromáždění vlastníků je tvořeno všemi vlastníky jednotek. Nájemce vlastníka jednotky tak může zastupovat vlastníka jednotky jedině na základě plné moci a pozor si je třeba dát i na správné doručování písemností, které musí být adresovány vlastníkovi jednotky a tedy je nelze doručit komukoliv, kdy právě otevřel dveře bytu.

Vlastník jednotky má takový počet hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech domu (§ 1206 odst. 1 OZ). Pro usnášeníschopnost shromáždění vlastníků je vyžadována přítomnost vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, a k přijetí rozhodnutí na shromáždění vlastníků se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud zákon nebo stanovy nevyžadují vyšší počet (§ 1206 odst. 2 OZ).

Vyšší počet, a to souhlas všech vlastníků, vyžaduje zákon v případech, kdy se mění velikost podílu na společných částech nebo poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech (§ 1214 OZ). Zákon sice spojuje takové pravidlo pouze s rozhodnutím mimo zasedání shromáždění vlastníků, ale uvedený základní princip fungování společenství vlastníků jednotek bývá ve stanovách upraven i pro rozhodnutí přijímaná na zasedání shromáždění vlastníků. Podobně je tomu při změně prohlášení vlastníka (§ 1169 OZ), ale tam je souhlas dotčených vlastníků jednotek vyžadován mimo zasedání shromáždění vlastníků v rámci výkonu vlastnických práv, nikoliv správy domu a pozemku.

Jiným případem tak zůstává úprava hlasovacích kvór ve stanovách společenství vlastníků jednotek, kdy obecně platí princip, že přednost mají stanovy. Určí-li tyto, že pro některé druhy rozhodnutí shromáždění vlastníků je vyžadován vyšší počet hlasů, než vyžaduje zákon, pak má přednost úprava ve stanovách. Nejčastěji se tak děje v souvislosti se změnou stanov, s volbou členů statutárních orgánů, s úpravou způsobu rozúčtování služeb na jednotlivé vlastníky jednotek nebo s rozhodnutím o opravách či stavebních úpravách společných částí domu, zvláště pak tam, kde je financování oprav spojeno s čerpáním úvěru banky.

Statutární orgán svolává zasedání shromáždění nejméně jedenkrát ročně. Musí ho svolat z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají 25% všech hlasů, nejméně však dvou z nich (§ 1207 odst. 1 OZ).

K pozvánce připojuje svolavatel (zpravidla statutární orgán) podklady k pořadu jednání, nebo umožní každému vlastníkovi jednotky se s nimi včas seznámit (§ 1207 odst. 2 OZ).

Do působnosti shromáždění patří:

1.       změna stanov,

2.       změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,

3.       volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,

4.       schválení:

4.1. účetní závěrky,

4.2. vypořádání výsledku hospodaření,

4.3. zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu,

4.4. celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a

4.5. rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,

5.       schválení:

5.1. druhu služeb a

5.2. výše záloh na jejich úhradu a

5.3. způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,

6.       rozhodování:

6.1. o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,

6.2. změně účelu užívání domu nebo bytu,

6.3. změně podlahové plochy bytu,

6.4. úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,

6.5. změně podílu na společných částech,

6.6. změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,

6.7. opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

7.       udělování předchozího souhlasu:

7.1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,

7.2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

7.3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,

7.4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,

8.      určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti,

9.      rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Obecný princip přednosti stanov před zákonem platí i zde, takže je třeba vědět, v jakých případech předvídají stanovy společenství vlastníků jednotek, že o záležitosti bude rozhodovat shromáždění vlastníků.

Přehlasovaný vlastník jednotky se může obrátit na soud, aby o záležitosti rozhodl. Soud bude posuzovat míru důležitosti důvodů, pro které tak vlastník jednotky učiní, a může také na návrh vlastníka jednotky dočasně zakázat jednání podle napadeného rozhodnutí (§ 1209 odst. 1 OZ). Podobně se může z důležitého důvodu obrátit každý vlastník jednotky na soud, aby rozhodl o záležitosti, která sice byla shromáždění předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro neusnášeníschopnost shromáždění vlastníků.

V určitých případech se může rozhodnutí přijmout i mimo zasedání shromáždění vlastníků. Zákon to předvídá pro situaci, kdy není svolané shromáždění vlastníků způsobilé se usnášet. O jiných případech to mohou stanovit opět stanovy společenství vlastníků (§ 1210 odst. 1 OZ). Základní pravidla pro rozhodnutí mimo zasedání shromáždění vlastníků jsou uvedena v §§ 1210 až 1214 OZ.

K organizaci shromáždění vlastníků, jeho svolávání a rozhodování se použijí s určitým omezením přiměřeně i ustanovení o spolku (§ 1221 OZ). Tato pravidla je možné nalézt v §§ 243 až 261 OZ. Nepoužijí se ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzí ani o náhradní členské schůzi, byť zrovna k tomuto pravidlu by mohla být upřena pozornost mnoha společenství vlastníků, kde svádí boj s dosažením usnášeníschopnosti, tedy s přítomností vlastníků, majících nadpoloviční většinu všech hlasů.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Zdroj: Pixabay

X