31. ledna 2023

Nájem společných částí

K nájmu společných částí domu jste dříve v odpovědi uvedl: „Uvedené příjmy jsou příjmem vlastníků jednotek a rozděluje se mezi ně v poměru jejich spoluvlastnických podílů. To však neznamená, že vlastníci nemohou rozhodnout, že tyto příjmy ponechá společenství vlastníků např. jako „mimořádný“ příspěvky na správu domu a pozemku a nebudou.  Rozhodování o výši příspěvků na správu domu a pozemku náleží do působnosti shromáždění jednotek, přičemž k přijetí rozhodnutí zákon vyžaduje souhlas většiny na zasedání přítomných vlastníků jednotek (stanovy však mohou stanovit vyšší počet hlasů).“ I když společenství může uzavírat smlouvy o nájmu společných částí (NV § 16 (2)), nejsou příjmy z tohoto pronájmu výnosem SVJ, ale jsou to příjmy jednotlivých vlastníků. Je to dáno asi tím, že SVJ nesmí podnikat. Jak může společenství – vlastníci – rozhodovat o tom, co má vlastník udělat se svým příjmem? O tom snad má právo rozhodovat jen sám vlastník. Společenství snad může rozhodovat jen o svých příjmech ( NV § 16 (1)). Co je „jako mimořádný příspěvky“? Vlastník jednotky nemá žádnou povinnost platit mimořádný příspěvky na neznámý účel! Vlastník má přece povinnost přispívat na správu domu podle velikosti spoluvlastnického podílu, tj. přispívat na náklady spojené se správou domu. Jaký bude příspěvek vlastníka, jeho absolutní výše? Abych mohla odpovědět, musím znát celkovou výši nákladu. Pro stanovení příspěvku musí být sestaven rozpočet! Musí se sestavovat na každý rok (NV § 15). Z rozpočtu pro vlastníka vyplývá, na co bude přispívat (účel) a v jaké výši. V rozpočtu musí být zohledněn účel i náklad, který bude vynaložen až v příštích letech (podíl připadající na rok, na který se rozpočet sestavuje). Děkuji za vysvětlení.

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte shrnout část toho, co už jsem již uváděl/naznačoval ve své dřívější odpovědi na dotaz ohledně nájmu společných části domu a nakládáním s výnosem získaným z tohoto nájmu.

Jak sama píšete, dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je společenství vlastníků jednotek oprávněno sjednávat smlouvy týkající se nájmu společných částí domu a dohlížet na plnění smlouvy druhou smluvní stranou.

Pokud jde o příjem plynoucí z nájmu společných částí domu, dle ust. § 16 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. skutečně není nájemné příjmem společenství vlastníků jednotek, a to ani v případě (jak toto ustanovení výslovně stanoví), že je nájemné hrazeno na účet společenství vlastníků jednotek. V případě, že je nájemné hrazeno na účet společenství vlastníků, by jej mělo společenství vlastníků následně rozdělit mezi jednotlivé vlastníky jednotek v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech, nemají-li ujednáno jinak.

V praxi se však nezřídka stává, že se vlastníci jednotek ze své vůle rozhodnou, že nebudou požadovat vyplacení příjmu z nájmu společných částí na jejich jednotlivé účty, ale tyto příjmy ponechají na účtu vlastníků jednotek. Toto rozhodnutí je tedy na svobodném uvážení každého vlastníka.

Současně s rozhodnutím vlastníků by v praxi společenství vlastníků mělo rozhodnout o tom, že se vlastníkům stanovuje „mimořádný“ příspěvek na správu domu odpovídající výnosu z nájmu společných částí domu, resp. zvyšuje se celková výše příspěvků na správu domu pro příští hospodářské období, výnos z nájmu společných částí domu pak může být označen jako záloha na příspěvek na správu domu a pozemku – správné formální označení výnosu z nájemného je do určité míry též účetní otázkou, kdy je nutné, aby tyto prostředky bylo možné správně zařadit v rámci vedení účetnictví společenství vlastníků.

Odpověď – 2. část

Dle ust. § 1208 písm. d) občanského zákoníku patří takové rozhodnutí o zvýšení příspěvků do působnosti shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek, a k jeho schválení postačí prostá většina hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů.

Závěry uvedené v předchozích odstavcích ale, dle našeho názoru, nutně nebrání tomu, aby např. vlastníkovi jednotky, který bude trvat na vyplacení příjmu z nájmu společných částí domu, byly odpovídající finanční prostředky vyplaceny. Tento vlastník jednotky se nicméně nevyhne tomu, že bude muset v příštím hospodářském období hradit příspěvky na správu domu zvýšené o částku odpovídající příjmu z nájmu.

Pokud jde o výši příspěvku jednotlivých vlastníků, měli by přispívat ve výši odpovídající podílu na společných částech, nicméně zákon nebrání tomu, aby byl určen i jiný klíč k určení výše příspěvků.

Nutno podotknout, že nejen z hlediska terminologického může být situace pro jednotlivé aktéry transakcí poměrně dost matoucí a leckdo by tak mohl nabýt chybného dojmu, že o přenechání nájemného na účtu společenství rozhodovalo přímo samo společenství jednotek a nikoliv vlastníci jednotek, kterým tyto příjmy dle platných právních předpisů připadají.

Vlastníci jednotek jsou v prvé řadě vlastníky „svých“ jednotek a spoluvlastníci společných částí domu. Z této pozice jim náleží příjem z nájmu společných části. Zároveň jsou ale též členy společenství vlastníků jednotek, na jehož účet je nájemné hrazeno, a členy shromáždění jako nejvyššího orgánu společenství vlastníků jednotek, který rozhoduje o stanovení celkové výši příspěvků na správu domu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

X