Právní poradna: Jak je to s výměnou oken v případě bytového družstva?

Vedení našeho bytového družstva zařizuje zateplení fasády, výměnu oken. Spíše než kvůli energetické úspoře z důvodu nařízení EU. Jde o to, že je to starý městský dům, hodně vlhký. Před několika lety již byla vyměněna okna na chodbě domu. Výsledek – plíseň. V bytech jsou již také vyměněna plastová okna a mají se opět měnit za lepší. Už teď mají někteří nájemníci doma také plíseň, tudíž při kvalitnějších to bude ještě horší. Tohle zabetonování není přeci vhodné pro jakoukoliv stavbu. Kvůli nesmyslnému nařízení přijdeme za pár let všichni o bydlení. Je možné provádět takové stavební úpravy bez toho, aby se nejdříve vyřešil a odstranil problém s plísní? A ještě jeden dotaz – z výše uvedených úprav vyřizuje bytové družstvo úvěr u banky. Je možné sjednání bez souhlasu a vůbec oznámení podmínek a výše nájemníkům úvěr sjednat? Navíc v domě žije několik nájemníků, kteří mají dluhy na službách a užíváním bytu, takže to určitě nebudou splácet. 

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění stanov bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak z občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích.

Obecně platí, že výměna oken jako stavební úprava není sama o sobě problémová, pokud byla řádně projednána a schválena v souladu se stanovami družstva. V případě, že však výměna oken, zateplení nebo jiné úpravy vedou k opakovanému výskytu plísní v domě, může to ohrožovat zdraví obyvatel nebo zhoršovat technický stav domu a snižovat jeho hodnotu.

Vedení bytového družstva, tedy jeho statutární orgán, musí při rozhodování ve věcech družstva postupovat v souladu s péčí řádného hospodáře. Musí tedy postupovat pečlivě a s potřebnými znalostmi tak, aby mohl při podnikatelském rozhodování v dobré víře rozumně předpokládat, že jedná informovaně a v obhajitelném zájmu obchodní korporace.

Odpověď – 2. část

Jestliže dle stanov rozhoduje statutární orgán o změnách v zateplení domu musí při tomto rozhodování tedy vzít v úvahu i to, jak tato změna může negativně ovlivnit stav domu v jiných ohledech, např. z hlediska zvýšení výskytu plísně a zda tím nemůže být družstvu způsobena škoda. V případě vzniku takové škody pak členové statutárního orgánu odpovídají družstvu za vzniklou škodu.

Současně je třeba připomenout, že za základní údržbu bytových jednotek odpovídají zejména jednotliví členové bytového družstva, resp. jejich uživatelé. Pokud je příčinou plísně nedostatečné větrání bytů či jiné skutečnosti způsobené uživateli bytu, nelze toto přičítat statutárnímu orgánu bytového družstva.

V zásadě lze tedy shrnout, že statutární orgán může rozhodnout o výměně oken, ale musí při jeho rozhodování zohlednit všechna rizika, aby bytovému družstvu nebyla jeho rozhodnutím způsobena škoda.

Odpověď – 3. část

Co se týče otázky úvěru sjednaného bytovým družstvem, tam bude záležet na tom, jaký orgán o sjednání úvěru podle stanov vašeho bytového družstva rozhoduje, tj. zda je tato záležitost stanovami zahrnuta do působnosti členské schůze či zda o tom rozhoduje statutární orgán.

Pokud by o sjednání úvěru rozhodovala členská schůze, budou mít všichni členové možnost se seznámit s podklady k úvěru a podílet se na rozhodování ohledně jeho sjednání. Jestliže tato záležitost spadá dle stanov nebo v rámci zbytkové působnosti do působnosti statutárního orgánu, ten o něm může rozhodnout sám, samozřejmě při dodržení povinnosti péče řádného hospodáře, jak je uvedeno výše.

V případě, že máte pochybnosti o transparentnosti postupu statutárního orgánu družstva či se domníváte, že jsou porušována ustanovení stanov nebo zákona o obchodních korporacích, může se každý člen družstva obrátit na kontrolní komisi (byla-li zřízena), která kontroluje veškerou činnost družstva, projednává stížnosti členů a může požadovat jakékoliv informace a doklady o hospodaření družstva. Jestliže nebyla kontrolní komise zřízena (např. v případě tzv. malého družstva), vykonává její působnost členská schůze a jednotliví členové družstva tedy mohou tuto záležitost vznést na členské schůzi.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay