31. ledna 2023

Prodej družstevního podílu a otázka sklepní místnosti

Jsem členem bytového družstva s družstevním podílem a nájmem bytu. K tomuto bytu patří sklep. Ve stejném domě má i můj rodinný příslušník byt a je také členem družstva. V tomto případě se jedná o půdní vestavbu. Aby i tento byt měl sklepní prostor, dohodlo se s námi představenstvo družstva, že nám dá k užívání jiný společný prostor (místnost s dveřmi) a mou původní sklepní kóji přenechá jiné půdní vestavbě. S tím jsme souhlasili. Ke každému bytu tedy náleží ideální polovina konkrétní sklepní místnosti. Po letech se rodinný příslušník rozhodl, že svůj byt prodá, respektive prodá družstevní podíl, uzavře dohodu o převodu členských práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním bytu a jeho součástí. K tomu stanovisko družstva nepotřebuje. Jelikož by ovšem bylo divné, a zároveň by to bylo i riziko, mít společnou sklepní místnost s cizím člověkem, dohodli jsme se, že polovinu sklepní místnosti převede jakožto část družstevního podílu na mne. K mému bytu bude náležet celá sklepní místnost, prodávaný byt bude bez sklepa. Je možné uzavřít dohodou o převodu členských práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním bytu a jeho součástí pouze k tomuto sklepu či části sklepa? Je možné převést pouze tuto část družstevního podílu? V nájemní smlouvě je uvedeno, že k bytu patří sklep, respektive ideální polovina sklepní místnosti, a její definice s určením polohy v domě. Je sklepní kóje či sklep nebo sklepní místnost s pevnými dveřmi, pokud je v tom rozdíl, součást bytu? Může do toho družstvo mluvit? Jak toto vyřešit? Rodinný příslušník s tímto souhlasí. Nový kupující bytu se sklepem nepočítá. Já s tímto řešením také souhlasím. Družstvo s tím souhlasit nemusí.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se družstevního podílu, a to zejména ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (o obchodních korporacích).

Z uvedeného zákona a z judikatury vyplývá, že je možné převést část členských práv a povinností pouze v případě, že se vztahují ke konkrétnímu bytu. Vámi popsaný případ se týká převodu členských práv vztahujících se pouze k ideální polovině sklepní místnosti, a tedy nelze pouze tuto část členských práv převést na jiného člena družstva.

Dále co se týká samotné povahy sklepní místnosti, bez bližších informací nelze jednoznačně určit, zda se ve Vašem případě jedná o příslušenství bytu nebo o část domu ve vlastnictví bytového družstva, kterou můžete výlučně užívat. Nicméně jelikož ve svém dotazu uvádíte, že v nájemní smlouvě máte uvedeno, že k bytu patří sklep, lze předpokládat, že se jedná o příslušenství.

Zároveň je potřeba říct, že ze zákona vyplývá, že součást věci je vše, co k ní podle povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Jelikož z Vašeho dotazu vyplývá, že se sklepní místnost nachází mimo byt, a dále je nepochybné, že se nejedná o věc, která dle své povahy náleží k bytu a ani o věc, co nemůže být od bytu oddělena, aniž se tím byt znehodnotí, nemůže se jednat o součást bytu.

Jako možné řešení Vaší situace se nabízí změna obsahu Vaší nájemní smlouvy a nájemní smlouvy uzavřené s novým vlastníkem družstevního podílu Vašeho rodinného příslušníka tak, aby bylo patrné, že celá sklepní místnost je příslušenstvím Vašeho bytu, a nikoliv bytu nového vlastníka družstevního podílu.

Ke změně obsahu nájemní smlouvy je potřeba nahlédnout do stanov Vašeho bytového družstva, zda v nich není upraveno, kdo rozhoduje o změně obsahu. Pokud tuto problematiku stanovy neobsahují, rozhoduje o změně představenstvo, popř. předseda družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

X