Zákazy, které nemají smluvní podklad

Asi před 15 lety koupil dům soukromý vlastník, který ale od té doby nebyl schopný sepsat novou smlouvu o nájmu, takže máme nového vlastníka domu, ale nájemní smlouvu od roku 1985 s městem. Teď ale přišel nový vlastník s tím, že nesmíme parkovat ve dvoře domu, že nám auta nechá odtáhnout. S tímto vlastníkem nemáme jediný právní dokument o užívání tohoto domu ani ničeho jiného. Může nám toto zakazovat, když s námi nemá žádný právní vztah? Nájmy mu platím atd., ale smlouvu s ním nemám.

Odpověď – 1. část

S ohledem na to, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

V prvé řadě je nutné určit, zda nájem stále trvá, a poté, jaká práva a povinnosti z nájmu vyplývají pro obě strany.

Vzhledem k tomu, že ke vzniku nájmu a práv a povinností z něj vyplývajících došlo ve Vašem případě za účinnosti starého občanského zákoníku, je nutné aplikovat přechodná ustanovení OZ, ze kterých vyplývá, že nájem se řídí novou právní úpravou (tedy OZ), i když ke vzniku nájmu došlo před nabytím jeho účinnost. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti OZ se však posuzují podle předchozí právní úpravy.

Dle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník platí, že vstupuje při změně vlastníka pronajaté věci nabyvatel do právního postavení předchozího vlastníka (pronajímatele). Nájem tedy v takovém případě nezaniká a pokračuje s novým vlastníkem za stejných podmínek.

Lze tedy konstatovat, že Vaše původní nájemní smlouva by měla být nadále platná a účinná, přičemž jejím obsahem za určitých podmínek se musí řídit i nový vlastník pronajaté věci. Pokud bylo v rámci Vaší nájemní smlouvy ujednáno i oprávnění parkovat na dvoře před domem, tak Vám v tom nový vlastník nemůže bránit za předpokladu, že toto ujednání je v souladu s kogentními ustanoveními OZ.

Odpověď – 2. část

Jestliže toto oprávnění nebylo v rámci Vaší nájemní smlouvy ujednáno, tak se nabízí ještě varianta, že jste toto oprávnění vydržel. K vydržení oprávnění parkovat na dvoře před domem by došlo v případě, že jste toto prováděl nepřetržitě alespoň po dobu deseti let, a to aniž by Vám v tom za tu dobu vlastník pozemku bránil.

Závěrem lze tedy shrnout, že pokud bylo ve Vaší nájemní smlouvě s původním vlastníkem ujednáno oprávnění parkovat na dvoře před domem a toto ujednání je v souladu s OZ nebo pokud došlo z Vaší strany k vydržení tohoto oprávnění, tak Vám v tom vlastník pozemku nesmí bránit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS