4. února 2023

Zákon o obchodních korporacích a “soukromá” dražba v bytovém družstvu

Jsme bytové družstvo v Brně se 17 členy, téměř v centru. Trváme asi rok. Vznik po privatizaci bytů odkoupením domu od města. Hned v rámci privatizace byla podezdřelá okolnost, že jistá paní dostala dekret – umístěnku od radnice do jednoho volného bytu, a časem obešla méně solventní nájemce a dohodla se tak, že nyní vlastní 7 bytů. Družstvo očekávalo, že prodejem půd si vytvoříme finanční polštář na opravy atd. Vlivem různých okolností to dopadlo tak, že vypsaná nebyla žádná výběrová řízení ani aukce, ani zájemci nebyli aktivováni formou inzerce, jen tak soukromou aktivitou vlastních družstevníků. Výsledek? Na schůzi vnitřní výběrové řízení formou dražby samotných účastníků – zájemců, přišli zájemci: dva. Z toho jeden byla opět ta paní, co vlastní už 7 bytů. Celkem formou 2 podlaží na jednom domě a 1 podlaží na druhém domě je připraveno celkem 560 m2 stavební plochy pro vznik nových půdních vestaveb, bytů (plocha půd je 200 + 160m2 ). Zájemci se nepřebíjeli, jeden nabídl 1,5 milionu, naše paní se 7 byty nabídla 2,5 M + 1,5 M, s tím že postaví výtah a stupačky pro nové byty zvlášť. Takže celkem jako družstvu dá 4 M. Cena bytů zde je kolem 60 tis./m2. Když bychom vzali v potaz jen 50 tis., tak polovina se obecně prý oceňuje jako pro půdy na výstavbu bytů. Takže 25 tis./m2 x 360m2 = 9M  Ale je možné, že když náš dům umožňuje na tom 1 domě vznik dvou podlaží, tak se plocha 200m2 zdvojnásobuje pro vznik nových bytů, a tím pádem i cena bude vyšší, či ne? Je-li to tak, pak by se jednalo o 560 m2 stavební plochy x 25 tis. = 14 M. Jak nazvat tuto skutkovou podstatu, když družstevní pokladna místo min. 9 M dostala jen 4? Proti bylo na schůzi celkem 6 členů, něco chybělo, 8 bylo pro. Jak se bránit? Předseda družstva byl asi uplacen, právnička také.

Z toho, co uvádíte, vyplývá, že nebytové prostory, které se nacházejí v prostorách budovy bytového domu, jsou vlastnictvím bytového družstva. Družstvo jako vlastník pak může se svým majetkem nakládat v mezích stanovených zákonem.

Zákon o obchodních korporacích omezuje bytové družstvo při dispozici se svým vlastnictvím například tak, že umožňuje převod vlastnického práva k družstevním bytům pouze za předpokladu, že s převodem předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci takového bytu a všichni členové, kteří mají podle stanov družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu.

Družstevním bytem pak zákon rozumí i nebytové prostory, které jsou a) ve vlastnictví bytového družstva nebo se nacházejí v budově, která je ve vlastnictví bytového družstva, b) pronajímány, případně jiným způsobem předány do užívání členům tohoto družstva a c) členové družstva se na pořízení družstevního bytu podíleli členským vkladem.

Z Vašeho dotazu není úplně zřejmé, zda tyto podmínky předmětný prostor splňuje a výše uvedené omezení se na něj použijí, domnívám se však, že nikoliv, a převod tohoto prostoru se bude pravděpodobně posuzovat jako převod části závodu, který by znamenal podstatnou změnu v dosavadní struktuře závodu. Aby byl takový převod platný, musí jej schválit členská schůze jakožto nejvyšší orgán bytového družstva, a to nadpoloviční většinou přítomných členů, k čemuž došlo.

Zároveň závěrem dodávám, že pokud statutární orgán bytového družstva postupoval při uzavírání smlouvy v souladu s přijatým usnesením členské schůze, nelze v jednání jeho členů spatřovat porušení péče řádného hospodáře či jiné porušení zákona.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNE

X