28. ledna 2023

Zákon proti vlastníkům jednotek?

Je možné dívat se na zálohy na správu z různých úhlů pohledu a do zákona promítnout ten, který jde proti vlastníkům jednotek? Jde o návrh novely OZ – § 1208, kde autoři navrhují zrušit právo vlastníků jednotek rozhodovat o vypořádání nevyčerpaných příspěvků na správu. Tento návrh jsem připomínkovala už v květnu v rámci veřejného připomínkování. Bez výsledku. Uvedla jsem jednoduchý příklad, kdy vlastníci skládají zálohy – šetří např. na vybudování parkoviště, ale později si to rozmyslí, akci „parkoviště“ zruší a peníze chtějí vrátit. Podle MMR to nelze, peníze musí zůstat navěky SVJ. V účetnictví SVJ se opravdu vyznám téměř dokonale. Jsem účetní poradkyně specializovaná na účetnictví SVJ od roku 2002. Vedu dva weby, napsala jsem knížku o SVJ, připomínkuji skoro všechny právní předpisy, které se SVJ týkají – dříve jako členka KAČR, nyní už za sebe. MMR jsem vysvětlovala, že přispíváním na správu formou záloh je vytvářeno cizí jmění SVJ (viz vykazování záloh v pasivech rozvahy), které představuje závazek SVK k vlastníkům jednotek zálohy vyúčtovat a potom podle rozhodnutí vlastníků buď finančně vypořádat, nebo převést do dalšího roku. MMR chce, aby se vždy převáděly do příštího roku. Je mi jasný důvod, proč někteří lobbisté prosazují výše uvedenou změnu, ale opravdu nemohu věřit, že je to v souladu s právem.  Argumentovala jsem i ustanovením § 2991 OZ o bezdůvodném obohacení, odpadne-li právní důvod. Dozvěděla jsem se, že zálohy z pohledu účetnictví jsou něco jiného než ze soukromoprávního pohledu, že záloha není ve smyslu soukromoprávním určena k vypořádání. Ráda bych věděla, kde je něco takového napsáno, protože nemohu uvěřit, že je to možné. Z odpovědi MMR jsem byla tak vykolejená, že jsem napsala na portál SVJ, jestli zná někdo právníky, kteří umí účetnictví. Doufám, že máte ve svém kolektivu někoho, kdo ví, co jsou zálohy z účetního pohledu, a bude mi umět vysvětlit i ten soukromoprávní pohled, který umožní zálohově složené prostředky, které zůstaly nevyčerpány, „zabavit“.

Úvodem bych rád uvedl, že právní posouzení plánované novely zákona výrazně přesahuje rámec této poradny, a proto svou odpověď formuluji pouze obecně.

Ze zákona mají vlastníci jednotek povinnost přispívat jistou finanční částku na správu domu a pozemku. Není-li stanoveno jinak odpovídá tato částka podílu na společných částech. Finanční příspěvky pak mají formu záloh. Nyní tedy vyvstává otázka, z jakého úhlu pohledu na zálohu nahlížet.

Z účetního pohledu se jedná o přijatou zálohu, která se na konci účetního období vyúčtuje se skutečnými náklady na správu domu a pozemku. Následně se vypořádají přeplatky/nedoplatky mezi vlastníkem a SVJ na předepsaných příspěvcích.

Z hlediska soukromého práva má záloha povahu částečného plnění. Pokud jde o Váš dotaz, zda dochází k bezdůvodnému obohacení v případě, že nevyčerpané finanční prostředky nebudou rozděleny zpět mezi vlastníky, tak komentář k tomu dále uvádí, že záloha se stává bezdůvodným obohacením, jakmile je zřejmé, že nedojde ke vzniku závazku, v souvislosti se kterým byla záloha složena.

Vzhledem ke skutečnosti, že nevyčerpané finanční prostředky budou převedeny do následujícího roku a budou použity k plnění těch závazků v souvislosti se kterými byla zálohy složeny, tedy k hrazení oprav a dalších nákladů spojených se správou domu a pozemku, nejedná se dle mého názoru o bezdůvodné obohacení, neboť mám za to, že právní důvod, pro který byly zálohy uhrazeny, neodpadl.

Nicméně jak jsem již avizoval v úvodu, jedná se o problematiku, kdy právní rozbor této problematiky by mohl být dobrým námětem pro odbornou práci, nicméně zcela přesahuje rámec této poradny.  

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X