29. května 2024

Téma: Co řeší předsedové společenství vlastníků? Změny stanov společenství vlastníků jednotek

Také se chcete vyvarovat věcí a slovních přestřelek, které jste viděli v úspěšném filmu Jiřího Havelky Vlastníci, kde se jednání vlastníků zvrhlo v jednu velkou bitvu? V dnešním díle seriálu proto pro vás máme hned několik tipů, na co se před takovou schůzí připravit, aby se nesla v co možná nejpříjemnějším duchu.

Správně nastavené stanovy mohou při výkonu funkce výrazně pomoci

Stanovy společenství vlastníků jednotek představují základní dokument upravující vnitřní organizaci bytové korporace. Pro řízení a provoz bytového domu jsou zcela zásadním dokumentem. O jejich přínosu pro práci statutárních orgánů rozhoduje jejich správné nastavení a využívání v praxi. Povinné náležitosti stanov jsou definovány § 1200 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále také „OZ“). Základní podmínkou stanov je jejich soulad s platnou legislativou.

Ke změně stanov není nutná účast notáře

Dochází-li pouze ke změně stanov, není vyžadována účast notáře. Pokud je podmínka účasti notáře ve stanovách uvedena, je praktické stanovy upravit, aby již nebyla nutná. Nejasnosti často panují také kolem hlasovacího kvóra, které je zapotřebí dosáhnout ke schválení změny stanov. Podle § 1206 odst. 2 OZ je k přijetí rozhodnutí shromážděním obecně vyžadován souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. V mnoha případech jsou to právě stanovy společenství vlastníků jednotek, které vyžadují vyšší kvórum hlasů, které je pak zapotřebí respektovat. V opačném případě prohlásí rejstříkový soud schválení změn ve stanovách za neplatné a bude nutné podstoupit celou proceduru znovu. Je poměrně obvyklé, že si řada společenství vlastníků jednotek některými ustanoveními stanov svou práci tímto způsobem zbytečně komplikuje.

Mnohé korporace dodnes nemají své stanovy v souladu s občanským zákoníkem

Do tří let od nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (stalo se tak 1.1.2014) byla všechna společenství vlastníků povinna přizpůsobit své stávající stanovy nové právní úpravě. Lhůta ke změně stanov tedy uplynula dne 1. 1. 2017, do tohoto data měla všechna společenství schválit stanovy, které jsou v souladu s požadavky a terminologií OZ, a zapsat jejich změnu do rejstříku společenství. Pokud rejstříkový soud zjistí, že společenství vlastníků jednotek své stanovy ve lhůtě nezměnilo, vyzve ho k nápravě a stanoví mu ve výzvě přiměřenou lhůtu, aby tak mohlo učinit. V případě že ani poté nebude povinnost splněna, hrozí korporaci pokuta v řádech tisíců až deseti tisíců korun.

Stanov se dotýkají i některé aktuální legislativní změny. Které jsou důležité?

Především se jedná o zákon č. 163/2020 Sb., který novelizoval občanský zákoník v oblasti bytového spoluvlastnictví. Změny nalezneme též v novele tzv. zákona o službách, tj. zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. K některým změnám mohly či mohou inspirovat zkušenosti z covidového období (větší využití rozhodování mimo shromáždění) nebo nově zaváděním datových schránek s úpravou komunikace vůči členům korporace.

Změny v rámci novely občanského zákoníku

Jedná se o rozsáhlou novelu, která se dotýká mnoha oblastí. Zmínit je nutné prohlášení vlastníka budovy, kde zákon odebírá shromáždění pravomoc o změně prohlášení rozhodovat, a to i v případě, kdy je tato pravomoc obsažena ve stanovách. Úpravy jsou i v právech a povinnostech vlastníků jednotek. Zejména byl změněn systém tzv nuceného prodeje bytů se zásadními sankcemi – viz § 1184 OZ. Nucený prodej bytu zůstává sice stále komplikovaný, je ale jednodušší než dříve. Mění se také povinnosti hlášení stavebních změn (§ 1182 OZ) nebo přechod dluhů (§ 1186 OZ).

Významné jsou změny v kompetencích shromáždění

Novela občanského zákoníku též vyjmula některá rozhodování z kompetencí shromáždění. To se týká například určení výše záloh na služby, které jsou nyní v pravomoci statutárního orgánu, pokud stanovy nestanoví jinak. Protože tomu tak často bylo, došlo v návaznosti na omezení schopnosti se scházet v minulých letech k úpravám stanov tak, aby hlasování per rollam umožňovala. Nově byla také upravena možnost konání náhradního shromáždění společenství, které je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů. I k tomu je však nejprve nutné upravit stanovy společenství vlastníků jednotek, které musí náhradní shromáždění připouštět.

Zákon versus text stanov

Zákonné znění má přednost před vlastním textem stanov, a pak je třeba, aby společenství vlastníků jednotek převzalo tato ustanovení do svých stanov a ustanovení změnilo. Pokud by tuto povinnost nesplnilo, vystavuje se riziku, že stanovy budou v rozporu se zněním zákona a v těchto částech pak neplatné.

Některá ustanovení zákona jsou sice pro zanesení do stanov nepovinná, avšak výhodná

Novela občanského zákoníku dále zahrnovala ustanovení, která ve stanovách sice nebylo nutné měnit, ale pokud ke změně nedošlo, nelze využívat výhod, které ustanovení nabízí. U nepovinných změn to jsou zejména již zmiňované předpisy výše záloh za služby. Do roku 2020, tedy do účinnosti novely, bylo rozhodnutí v kompetenci shromáždění a jinak, než na shromáždění nebylo možné zálohy zvýšit či snížit. Současná ekonomická situace vyžaduje častější úpravy výše záloh, proto je praktické stanovy upravit dle aktuálního znění, aby nebylo nutné kvůli zvyšování záloh opakovaně svolávat shromáždění.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay