Jaká pravidla platí pro zvyšování nájemného?

Co znamená nájemné v obvyklé výši?

Každá nájemní smlouva by měla definovat výši nájemného a informace, do kdy a jak ho správně platit. „Pokud v nájemní smlouvě chybí určení výše nájemného a nastane-li později o něj spor, řešením může být soudní cesta. Soud pak určí nájemné v takzvané obvyklé výši. Při tom vychází z nájemného, které se platí v dané lokalitě za nájem bytu obdobné kvality a sjednaného za podobných podmínek. Postrádá-li nájemní smlouva informaci o splatnosti nájemného, hradí se nájemné předem do pátého dne měsíce,“ uvádí Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení nezávislé spotřebitelské organizace dTest.

Nájemné nemusí být hrazeno vždy pouze v penězích

Zajímavostí může být i fakt, že nájemné nemusí být hrazeno pouze v penězích, ale může mít formu úklidu domu nebo třeba rekonstrukce obytných prostor. Ve smlouvě však musí být vyčísleno částkou, například že nájemce si rekonstrukci v hodnotě 150 000 korun „odbydlí“ desetiměsíčním nájemným.

Jestliže ve smlouvě není specifikována hodnota nepeněžitého plnění, může v případě sporu určit jeho hodnotu soud. Ten bude opět vycházet z obvyklé ceny za obdobné nepeněžité plnění v dané lokalitě a v daném čase.

Navýšení nájemného majitelem může být pouze do 20 %

Zvyšování nájemného většinou odráží inflaci, růst nákladů spojených s údržbou nemovitosti nebo úpravy, které zvedly hodnotu bytu. Pronajímatel se může s nájemcem dohodnout na zvyšování nájemného v nájemní smlouvě. Ve smlouvách se proto vyskytují takzvané inflační doložky, podle kterých se nájemné každoročně zvyšuje o míru inflace. Je však nutné uvést konkrétní hodnotu. Platnou inflační doložkou je například ta, která určuje zvyšování nájemného podle některého z indexů spotřebitelských cen Českého statistického úřadu.

Zajímavým specifikem je, že dohoda o zvyšování nájemného má přednost před zákonem. Pokud ale uzavřena nebyla, nebo byla uzavřena neplatně, přichází na řadu zákonná pravidla. Nájemné může být podle zákona zvýšeno pouze tehdy, pokud pronajímatel zvýšení nájemci písemně navrhne.

Souhlasí-li nájemce s navrhovaným zvýšením, nájemné může být v tomto případě zvýšeno jednou ročně a nesmí přesáhnout hranici 20 % včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech.

Kdy může zvýšení nájemného skončit u soudu?

Jiná situace nastává, pokud nájemce s navrhovaným zvýšením nesouhlasí. „Pronajímatel v tomto případě může podat žalobu k soudu. Soudu však musí doložit, že nájemci před podáním žaloby zaslal návrh na zvýšení nájemného. Soud pak může na návrh pronajímatele zvýšit nájemné i o více než 20 %. Nesmí ale být překročena hranice obvyklého nájemného,“ dodává Lukáš Zelený.

Důvodem pro zvýšení nájemného může být i zhodnocení bytu

Zvedat nájemné je možné i z důvodu provedení stavebních úprav, pokud vedou k nárůstu hodnoty bytu, k úspoře energií nebo vody. V tomto případě může být nájemné zvýšeno o 10 % ročně, jestliže budou se zvýšením nájemného souhlasit alespoň dvě třetiny nájemců v domě. Pokud takovýto souhlas pronajímatel nezíská, má možnost se domáhat zvýšení nájemného soudně. Nájemné pak může být zvýšeno o 3,5 % ročně.

Zdroj: Daniela Borská, Okolo bytu

Foto Pixabay