Právní poradna: Jak danit příjem z pronájmu bytu?

Vlastníme byt 3+1, který je ve společném jmění manželů. V každé ze dvou ložnic máme nájemníka, kteří nyní platí celkem 8 500 Kč za pokoj včetně energií/služeb, v současnosti bez vyúčtování, přičemž daním celkový roční vybraný nájem. V obýváku žije tchyně s partnerem, ti neplatí nic. Mohu z výše uvedeného příjmu (2 x 8 500,- za měsíc) odečíst náklady na služby před tím, než uplatním výdaje (paušální nebo reálné)? Jinými slovy, mohu celkové náklady na byt na služby (el., plyn apod.) poměrově rozdělit (“vyúčtovat”, např. podle podlahové plochy nebo počtu bydlících) na jednotlivé pronajaté ložnice a toto odečíst z toho vybraného nájmu a teprve poté na zbytek (tj. nájem minus ty rozpočítané služby) uplatnit paušální nebo reálné výdaje?

Odpověď – 1. část

Předně si vás dovoluji upozornit na to, že vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění vaší nájemní smlouvy, budu vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak z občanského zákoníku, dále ze zákona o daních z příjmu (dále jen „zákon o daních z příjmů“) a ze zákona, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“).

V první řadě si dovoluji upozornit, že právní služby poskytované prostřednictvím Portálu o bydlení nezahrnují analýzu přiložených dokumentů. Z tohoto důvodu mohu vycházet výhradně z informací, které jste uvedl ve svém e-mailu. Pokud byste měl zájem o podrobné právní posouzení včetně analýzy vámi zaslaných materiálů, rádi vám nabídneme individuální právní služby prostřednictvím naší advokátní kanceláře.

Dle vámi poskytnutých informací, pronajímáte dvě ložnice v bytě 3+1 a nájemné je sjednáno jako částka, jež v sobě zahrnuje i náklady na služby a energie, bez jejich samostatného vedlejšího vyúčtování. Jedná se tedy o tzv. paušální platbu dle § 9 odst. 1 zákona o službách, která zahrnuje jak nájemné, tak i platby za služby a která se nevyúčtovává. Celá tato částka je tedy vaším příjmem z nájmu (podnájmu).

U tohoto modelu hrazení nákladů za služby spojené s nájmem, které se nevyúčtovávají, není možné předem snížit příjem (nájemné) o poměrné náklady na energie či služby a teprve poté uplatnit paušální nebo skutečné výdaje. Příjmem z hlediska daní z příjmu je v takovém případě celá částka nájemného, v tomto případě tedy 8 500, – Kč, která v sobě zahrnuje i náklady na služby a vámi popsaný postup nelze aplikovat.

Pokud byste chtěl, aby mezi příjmy z nájemného nebyly započítávány náklady za služby a počítalo by se pouze s čistým nájemným, musel byste změnit režim placení nákladů za služby tak, aby se jednalo o dvě různé platby. V takovém případě byste si museli v nájemní smlouvě ujednat částku nájemného a samostatně částku představující měsíční zálohu na služby. Tyto zálohy byste však musel na konci každého zúčtovacího období řádně podnájemcům vyúčtovat.

V takovém režimu by zálohy na služby nebyly příjmem z hlediska zákona o daních z příjmů a příjmem by bylo pouze nájemné, vůči kterému následně můžete uplatnit paušální nebo skutečné výdaje.

Odpověď – 2. část

Pokud byste takto změnil způsob rozúčtování nákladů na služby v podnájemní smlouvě, musel byste si také ujednat výši měsíčních záloh na služby.

Měsíční zálohy za jednotlivé služby na celý byt jsou stanoveny na základě ujednání s poskytovatelem služeb, případně mohou být dle zákona o službách stanoveny jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.

Výši záloh podnájemcům pak můžete rozpočítat podle počtu osob (podíl z celkové výše záloh na jednu osobu), případně dle podlahové výměry jednotlivých místností. To je již na vašem ujednání s podnájemcem v podnájemní smlouvě.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay