Právní poradna: Jak je to s balkony při jejich rekonstrukci?

Jsme SVJ se čtyřmi byty, přičemž každý z nich má dva balkony. Společenství vzniklo v roce 2006. Nedávno mi bylo oznámeno, že balkóny dle prohlášení vlastníka patří k bytu a opravu si hradí každý sám. Přízemní balkon si opraví ze země, ale v prvním poschodí se oprava notně prodraží o lešení a zakrývání balkonu pod ním, aby nedošlo ke škodám. Takže je majitel balkonu v prvním patře podstatně znevýhodněn. Je toto nějak ošetřeno zákonem?

Odpověď

Předně si vás dovoluji upozornit na to, že vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění prohlášení vlastníka a stanov vašeho společenství vlastníků jednotek, budu vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak z občanského zákoníku a nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“).

V první řadě je zásadní objasnit, zda balkon patří do společných částí domu či je součástí jednotky. Které části domu patří do společných částí stanovuje obecně občanský zákoník v ustanovení § 1160. Dle tohoto ustanovení platí, že společnými části domu jsou ty části, které mají podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně. Detailní úpravu vymezení společných částí poskytuje nařízení vlády, které stanoví v § 5 odst. 1 písm. f), že společnými částmi domu jsou i balkony, lodžie, terasy a atria (i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu), dveře balkonů, lodžií i teras.

Od této obecné úpravy v nařízení vlády se však lze odchýlit v prohlášení vlastníka, ve kterém lze společné části domu vymezit odlišně. Z vámi uvedených informací přitom dovozuji, že právě tak bylo učiněno ve vašem případě a balkony ve vašem domě jsou opravdu součástí jednotek, ke kterým jsou připojeny a náleží do vlastnictví každého vlastníka jednotky samostatně.

V takovém případě si vlastník jednotky, ke které balkon patří, skutečně rozhoduje o těchto částech sám a zároveň také nese veškeré náklady na jejich opravy, stavební úpravy či rekonstrukce. To, že někteří vlastníci jednotek mají fakticky výhodnější podmínky pro opravy balkonů, není v tomto případě relevantní, jelikož se jedná o jejich osobní vlastnictví, a ne o společnou část domu.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay