Právní poradna: Jak se bránit proti jednání předsedy SVJ?

Jsme společenství devíti vlastníků bytových jednotek. Všichni jsme v Prohlášení vlastníka z roku 2001 podepsali, že budeme do fondu oprav přispívat také podle výměry balkonů a sklepních kójí. Přesto se to dodnes u ostatních vlastníků nedodržuje, přestože to jasně vyplývá z Pravidel pro přispívání do fondu oprav. Jediná platím příspěvek i za svůj kamenný sklep o výměře 43 m², protože je součástí mého podílu. Ostatní vlastníci mají sklepní kóje a balkony, které jsou ve společném vlastnictví, ale výhradně je užívají vlastníci bytů. Já balkon nemám, protože bydlím ve sníženém přízemí domu, který pochází z roku 1948.

Podle mého názoru tak SVJ od roku 2001 přišlo přibližně o 2,5 milionu Kč. Jen v současnosti jde zhruba o 110 000 Kč ročně. Když z tohoto důvodu hlasuji proti schválení účetní závěrky, jsem ze strany předsedy SVJ šikanována. Bylo mi například řečeno, ať se odstěhuji. Dochází také k vyhrožování fyzickým násilím a k ničení mého majetku. Mám také vážné výhrady k tomu, jak předseda vybírá firmy, kterým SVJ zadává zakázky. Podle mého názoru se zde uplatňuje klientelismus – zakázky dostávají především známí a kamarádi předsedy s odůvodněním, že se tyto firmy již osvědčily. Při pracích, které tyto firmy provádějí, mi opakovaně vznikla škoda, kterou předseda SVJ neřeší. Jsem přesvědčena, že nejde o náhodu a že je to vůči mně záměrné.

S předsedou SVJ jsme měli spory už před přibližně 20 lety. Všechny jsem tehdy vyhrála, přestože protistrana měla advokáta a já jsem právní zastoupení neměla. Domnívám se, že současné jednání vůči mně může souviset i s těmito starými spory a že jde o určitou formu msty. Dnes je mi téměř 73 let a jsem seniorka po operaci zlomeniny stehenní kosti. Přesto jsem nucena se neustále bránit a řešit konflikty, které podle mého názoru vůbec nemusely vzniknout. Dalším problémem je samotné hlasování. Pokud hlasuji proti určitému rozhodnutí, je následně v zápisu uvedeno, že jsem souhlasila, případně že „všichni souhlasili“. Tím se podle mého názoru zcela zkresluje skutečný průběh hlasování a znemožňuje mi řádně uplatňovat moje práva jako vlastnice bytu.

Mám také za to, že je vůči některým vlastníkům uplatňován klientelismus. Předseda si tím podle mého názoru zajišťuje jejich podporu při hlasování, například tím, že po nich nepožaduje příspěvky za výše uvedené metry čtvereční. Přitom právě předseda SVJ má podle mých informací největší dluh. Jsem si v zásadě vědoma toho, jakými právními prostředky se mohu bránit. Pro mě to ale znamená další a další soudní spory, které mohou pokračovat až do konce mého života. V mém věku a zdravotním stavu je pro mě taková situace mimořádně vyčerpávající.

Podle mého názoru zde může docházet k porušování právních povinností při správě cizího majetku, případně i k dalším protiprávním jednáním. Domnívám se proto, že by celou situaci měl nezávisle posoudit někdo, kdo se v této oblasti skutečně vyzná.

Je pro mě nepochopitelné a zároveň velmi smutné, kam až mohou lidé zajít kvůli částce kolem 110 Kč měsíčně navíc. Nejde přitom jen o peníze. Jde o princip, o dodržování pravidel, a především o to, aby se s každým vlastníkem jednalo podle stejných pravidel.

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění stanov společenství vlastníků a prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Nejprve se zaměřím na problematiku neplacení příspěvků na údržbu domu. V této souvislosti si vás dovoluji upozornit, že zákon již nepoužívá termín „fond oprav“, nýbrž „příspěvky na správu domu a pozemku“ dle § 1180 odst. 1 OZ. V rámci těchto příspěvků obecně platí, že vlastník je povinen přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak.

Pokud vlastník příspěvky neplatí, ocitá se v prodlení s úhradou své peněžité povinnosti vůči SVJ a statutární orgán SVJ, což ve vašem případě je předseda SVJ, má povinnost tyto příspěvky včetně úroků z prodlení po vlastníkovi vymáhat. V případě dlužných příspěvků je podstatné zmínit, že jejich vymáhání podléhá obecné promlčecí době tří let plynoucí od data jejich splatnosti. Nebude-li právo uplatněno u soudu včas, dluh se mění v takzvanou naturální obligaci, kterou již nelze soudně vymoci, ačkoliv ji dlužník může uhradit dobrovolně. Podáním žaloby se běh promlčecí lhůty po dobu soudního řízení staví.

Statutární orgán má povinnost vymáhat veškeré pohledávky společenství vlastníků. Pokud tak nečiní, porušuje povinnost jednat s péčí řádného hospodáře ve smyslu § 159 odst. 1 OZ. V takovém případě pak osobně odpovídá za škodu, která SVJ v důsledku jeho nečinnosti vznikla, což je reflektováno v § 159 odst. 3 OZ, který stanovuje, že člen voleného orgánu odpovídá za škodu, kterou svým jednáním v rámci výkonu funkce způsobí. Tato odpovědnost se projevuje právě v situacích, kdy dojde k promlčení předmětných pohledávek, neboť takové pohledávky pak již nejsou vymahatelné.

Odpověď – 2. část

Nyní se vyjádřím k otázce vašich možností v případě přehlasování v rámci zasedání shromáždění vlastníků a případného falšování výsledků. Zde je podstatné zmínit, že pokud jste v rámci hlasování shromáždění hlasovala proti navrženému usnesení a toto usnesení bylo přijato, jste v takovém případě přehlasovaný vlastník. Pokud se usnesení týkalo správy domu a pozemku, tak se můžete dle § 1209 OZ domáhat u soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl sám, a to do tří měsíců ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděla nebo dozvědět mohla.

Dále pak, pokud bylo rozhodnutí v rámci zasedání shromáždění přijato v rozporu se zákonem či stanovami, tak může každý vlastník podat žalobu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění dle § 1221 OZ ve spojení s § 258 OZ. Tuto žalobu musíte taktéž podat nejpozději do tří měsíců ode dne, co se o rozhodnutí shromáždění dozvíte, nebo jste se mohla dozvědět.

Vedle těchto zákonných prostředků obrany je rovněž vhodné nahlédnout do stanov, které mohou upravovat další specifické způsoby řešení sporů uvnitř společenství.

Odpověď – 3. část

Nakonec se vyjádřím k možnosti domáhat se práva na náhradu škody, která vám vznikla v souvislosti s pracemi prováděnými firmou na společných částech domu. Pokud byly tyto práce řádně schváleny příslušným orgánem SVJ, pak vám podle § 1183 odst. 2 OZ náleží při poškození jednotky náhrada škody přímo od společenství vlastníků jednotek. Společenství je tedy povinno vám tuto škodu nahradit.

V tomto případě lze doporučit, abyste vyzvala SVJ k náhradě škody takto způsobené. Budete však muset být schopna prokázat způsobenou škodu a její výši. Právo na náhradu škody se přitom dle § 636 OZ promlčuje nejpozději za deset let ode dne, kdy škoda vznikla.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay