Právní poradna: Rekonstrukce střechy ano či ne?

Měla bych dotaz ohledně fungování SVJ. V našem bytovém domě se aktuálně řeší rekonstrukce střechy. Už v této fázi se ale názory vlastníků rozcházejí, protože někteří z nás se domnívají, že oprava střechy zatím není nutná. Ve fondu oprav bohužel není dostatek finančních prostředků, takže by se rekonstrukce musela financovat úvěrem. Ten by znamenal navýšení měsíčních plateb přibližně o 1 900 Kč na každý byt.

Jeden z členů SVJ nám nyní tvrdí, že existuje zákon, podle kterého pokud některý z vlastníků nebude souhlasit s úvěrem na opravu střechy a v budoucnu by například při silném dešti došlo k zatékání a vzniku škody, bude právě tento vlastník za vzniklou škodu osobně odpovědný a bude ji muset uhradit. Je toto tvrzení pravdivé? Můžete mi prosím vysvětlit, jak je to z právního hlediska?

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění stanov vašeho společenství vlastníků, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „Nařízení“)

Nejprve se vyjádřím k povinnostem SVJ a jeho orgánů při správě domu a pozemku. Pojem „správa domu a pozemku“ je upraven v § 1189 OZ a je definován dvěma způsoby: negativně a pozitivně. Negativní vymezení říká, že do správy domu a pozemku SVJ spadá vše, co nenáleží jednotlivým vlastníkům jednotek. Půjde tedy o vše, co není v jejich výlučném vlastnictví. Dle pozitivního vymezení je správou vše, co je nutné nebo jen účelné pro řádnou péči o dům či společné části v zájmu spoluvlastníků. To znamená, že SVJ je povinno zajišťovat provoz, údržbu, opravy a stavební úpravy společných částí, jakož i uzavírat smlouvy se třetími osobami.

Pro úplnost ještě doplním, že společnými částmi domu se rozumí pozemek, na němž byl dům zřízen, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí či jeho vzhledu a tvaru. Typicky jde například o nosné zdi, komíny, výtahy ve společných částech nebo právě zmiňovanou střechu.

Podle § 1190 OZ je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku právě společenství vlastníků jednotek, kdy výkon správy zajišťuje v běžných otázkách typicky statutární orgán (tedy výbor, nestanoví-li stanovy, že je statutárním orgánem předseda SVJ). V zásadních otázkách pak rozhoduje shromáždění vlastníků jakožto nejvyšší orgán SVJ. Pro váš dotaz je v tomto kontextu důležitý § 1208 písm. e) bod 2 OZ, který říká, že shromáždění rozhoduje o opravě či stavební údržbě společné části, jejíž náklady převyšují částku 1 000 Kč na jednotku dle § 13 odst. 2 Nařízení.

Zároveň platí, že podle § 1208 písm. f) bodu 3 OZ spadá do působnosti shromáždění také udělování předchozího souhlasu ke schválení smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků, včetně výše a podmínek tohoto úvěru. O otázce opravy střechy i o případném úvěru na její financování tak budete rozhodovat společně v rámci shromáždění vlastníků.

Odpověď – 2. část

V této části se zaměřím na vaši odpovědnost vyplývající z hlasování na shromáždění. Pokud byste hlasovala proti a následně by usnesení o opravě střechy či přijetí úvěru nebylo schváleno, tak neexistuje žádný právní předpis, podle kterého by vlastník nesl výlučnou odpovědnost za škodu vzniklou v důsledku nepřijetí takového rozhodnutí. Nemusela byste tedy případnou škodu hradit sama ze svého. Jedná se totiž právě o oblast správy domu a pozemku, která, jak jsem předestřel výše, spadá do odpovědnosti SVJ jako takového.

Pokud by tedy došlo ke škodě na bytové jednotce v důsledku zatékání střechou, rozhodně by náklady na opravu nehradili výlučně ti vlastníci, kteří hlasovali proti. Náklady na opravu společných částí i případnou náhradu škody na majetku jednotlivých vlastníků by hradilo SVJ z tzv. příspěvku na správu domu a pozemku (dříve známý jako fond oprav). To znamená, že v případě vzniklé škody by si SVJ tak či tak muselo brát úvěr, na jehož splácení byste se taktéž podílela podle velikosti vašeho spoluvlastnického podílu.

U škody na majetku ve výlučném vlastnictví vlastníka jednotky z důvodů důvodu zatékání střechou je situace složitější, ale ve vztahu k vám a vašemu hlasování se nikterak nemění. V tomto případě by rozhodovalo, zdali SVJ řádně plnilo své povinnosti spojené se správou domu a pozemku či nikoli. Pokud ano a SVJ jednalo s péčí řádného hospodáře, tak by škodu na věcech ve výlučném vlastnictví hradil vlastník sám. Pokud by však SVJ zanedbalo své povinnosti, tak by se poškozený vlastník mohl obrátit na soud, který by pak mohl rozhodnout tak, že škodu nahradí SVJ.

Na závěr shrnuji, že neexistuje žádný zákon či mechanismus, podle kterého byste byla za škodu odpovědná sama v plné výši jen proto, že jste hlasovala proti opravě společné části či přijetí úvěru. Nicméně v případě vzniku škody by se případné náklady mohly promítnout do vyššího příspěvku na správu domu a pozemku pro všechny členy SVJ.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay