24. října 2020

Právní poradna: Netransparentní jednání v bytovém družstvu

Přestěhovali jsme se do bytového družstva, kde jsou byty postupně odkupovány. Část bytů je tedy již v soukromém vlastnictví, část stále vlastní bytové družstvo. Nyní jsou postupně projednávány dílčí stavební úpravy, svolávány schůze (cca 1 ročně). Osobně se domnívám, že pověřená osoba nejedná transparentně, a proto jsme ji požádali o nahlédnutí do stanov. Nejprve se krotila a následně nám sdělila, že žádné stanovy dosud nejsou. Ano, pokud dosud nebylo vzhledem k částečnému vlastnictví bytů bytovým družstvem, založeno společenství vlastníků, měly by být k dispozici stanovy bytového družstva, podle kterých se jednalo doposud, a případně nějaký dokument, na základě kterého dotčená osoba jedná jménem vlastníků? Nebo je problematika ještě složitější? U koho si v takovém případě vyžádat zápisy ze schůzí a podklady k nim? Dále se mi jedná o svolávání schůzí. Na pondělí je svolána domovní schůze, její termín byl však zveřejněn až ve středu formou domovní nástěnky. Vzhledem k tomu, že je období dovolených a také vzhledem k tomu, že takto narychlo si nedovedeme vzhledem k pracovním povinnostem zajistit možnost schůze se účastnit, považuji to za účelové a protiprávní. Jak je to tedy s povinností o oznámení termínu schůze? Platí 30 denní lhůta? Musí být předem také předloženy veškeré projednávané podklady? (V případě realizace obnovy balkonů probíhal výběr dlažby tou formou, že byl těsně před započetím obnovy vystaven vzorek ve dvou variantách ve vstupním vestibulu.). V současné době nám obnovují balkony – pokládají novou dlažbu, malují, mění zábradlí. Bohužel sokl je obložen polystyrenem (nebylo projednáno). Polystyren nemá sloužit jako zateplení soklu, ale pouze jako podklad pro marmolit. Jako stavař považuji to řešení za velice nešťastné a provádění za problematické s rizikem poruch do budoucna. Zároveň se domnívám, že tímto dochází k zbytečnému navýšení nákladů oproti variantě s vyspravením stávající tvrdé omítky. (Zde je patrné, že jako vlastník jsem nebyla srozuměna s veškerými pracemi, a domnívám se, že není s mým spolupodílem hospodárně nakládáno.) V dalším kole (na nejbližší schůzi), má být jednáno o zasklení balkonů. Na poslední schůzi – před rokem, byla tato záležitost projednávána. Bylo řečeno, že zasklení si budou platit pouze byty, které o něj stojí. Mimo schůzi jednala pověřená osoba (prý) s vlastníky a nyní chce zasklení většina, jsme tedy přehlasovaní a zasklení se bude dělat. My o zasklení nestojíme, ale zřejmě je možné nás přehlasovat, jednání však vnímám jako problematické pro jeho netransparentnost… Nyní je tedy svolána schůze za účelem volby druhu zasklení. Jak je to tedy s přehlasováním? A kolik vlastníků musí být přítomno, aby jednání bylo platné? A jak je to v případě, že část bytů vlastní bytové družstvo? To má 1 hlas za každý byt? Musí být přítomen zástupce stavebního družstva? Také bych se chtěla zeptat, jak je to s povinností vypsat na dané úpravy výběrové řízení. Jak jsem již popsala, stavební úpravy jsou realizovány ve dvou etapách bezprostředně navazujících. Osobně se na základě svých zkušeností domnívám, že by byly práce provedeny za nižší cenu, pokud by je provedla jedna stavební firma. Volba stavební firmy, ani proces – rozdělení do dvou etap – nebyl projednán. Není mi známo, zda bylo dotazováno více stavebních firem a s jakými podklady/zadáním. Ještě bych se chtěla zeptat, jak je to s oznámení termínů postupu jednotlivých prací. Když bylo na schůzi odsouhlaseno, že se budou opravovat balkony, byli jsme seznámeni se skutečností, že oprava bude probíhat na přelomu března a dubna. Na začátku července bylo oznámeno, že za pět dnů se staví lešení. Bude polovina srpna a dosud nejsou práce dokončeny, a pokud chceme vědět konkrétní termín, musíme se opakovaně dotazovat a i tak se konkrétní informaci ne vždy dozvíme. Ve čtvrtek nám bylo zčistajasna oznámeno, že v pondělí budou nanášet přes byty zábradlí a máme sdělit čas, kdy budeme doma. (Co kdybychom byli na dovolené?!) Prádelní šňůry budou zřejmě navrtány až po sundání lešení (opět přes byty). Jak jsem již výše popsala, projednávání stavebních úprav v rodinném domě je chaotické, netransparentní a i o účelnosti vynaložených finančních prostředků máme pochybnosti. Kde se tedy můžeme dovolat svých práv, nahlédnout do příslušných dokumentů a sjednat nápravu pro projednávání příštích stavebních úprav?

Předně uvádím, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“), a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Ačkoli ve Vašem dotazu uvádíte, že již započal převod družstevních bytů do osobního vlastnictví, nevyplývá z něj však, kolik těchto jednotek již bylo převedeno, ani zda jste Vy v pozici člena bytového družstva či již v pozici vlastníka bytové jednotky.

Obecně platí, že při převodu bytových jednotek ve vlastnictví bytového družstva do osobního vlastnictví je zapotřebí nejprve rozdělit dotčenou nemovitost na jednotky. To se činí vytvořením prohlášení vlastníka, které musí dle ustanovení mj. obsahovat též pravidla pro správu domu a pozemku a určení osoby odpovědné za správu domu (tedy správce).

Prohlášení je tedy stěžejním dokumentem, dle kterého se postupuje, dokud nevznikne společenství vlastníků (dále jen „SVJ“).

Pokud jde o bytové družstvo, to v průběhu převodu bytových jednotek z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví jednotlivých členů (nových vlastníků) sice nadále trvá, ale ve vztahu k úpravám bytového domu, resp. společných částí, vystupuje toliko jako vlastník jednotek. Bytové družstvo má též své stanovy, které obsahují pravidla pro jeho fungování, nicméně pro záležitosti úprav společných částí jsou v podstatě irelevantní. Stanovy bytového družstva jsou veřejnosti dostupné v obchodním rejstříku (vzdálen přístupný na internetových stránkách: https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik).

Odpověď – 2. část

Pro upřesnění uvádím, že do doby vzniku SVJ se bytové družstvo považuje za vlastníka jednotek, přičemž jeho vůli tvoří členové daného družstva, kteří mají k těmto jednotkám nájemní právo. Nicméně záleží na poměru, kolik jednotek již bylo převedeno do vlastnictví a kolik jich nadále vlastní bytové družstvo. Jelikož bude-li bytové družstvo vlastníkem menšího počtu bytových jednotek, než kolik bude vlastníků bytových jednotek, může tak dojít k přehlasování členů bytového družstva, kteří mají k jednotkám toliko nájemní právo.

Jak jsem již naznačoval výše, do doby vzniknu SVJ jako osoby odpovědné za správu domu, užijí se pro správu domu pravidla obsažená v prohlášení vlastníka s tím, že osobou odpovědnou za správu domu je zmiňovaný správce. Rozhodování o zásadních záležitostech správy domu (jako je např. předmětná rekonstrukce balkonů jako společných částí; jedná se tedy o úpravu společných částí) pak náleží do působnosti samotných vlastníků. V takovém případě svolává vlastníky jednotek správce, přičemž k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení vlastníka vyžaduje vyšší počet.

Co se týče svolání Vámi zmiňované „domovní schůze“, patrně tím máte na mysli právě takovou schůzi vlastníků jednotek svolanou správcem za účelem rozhodnutí v záležitosti správy domu. Této schůze se účastní vlastníci jednotek. Bytové družstvo bude zastoupeno pouze jednou osobou, která bude zastupovat všechny nájemce družstevních bytů. O tom jakou vůli bude zástupce bytového družstva na schůzi projevovat, rozhodnout členové družstva na členské schůzi.

Odpověď – 3. část

Pro tyto schůze se obecně užijí pravidla obsažená v prohlášení a není-li jich, tak se použijí zákonná ustanovení shromáždění SVJ obsažená v  OZ. Dle nich se shromáždění svolává písemnou pozvánkou, jejíž součástí by měly být též veškeré podklady týkající se pořadu zasedání (svolavatel příp. může tuto povinnost nahradit tím, že umožní každému vlastníkovi seznámit se včas s takovými podklady). Co se týče doby pro svolání vlastníků jednotek, není-li v prohlášení vlastníka stanovena doba odlišně, musí se vlastníci bytových jednotek svolat nejméně třicet dnů předem.

Schůze je způsobilá usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů (počet hlasů se odvíjí od velikosti podílu vlastníka na společných částech) a pro přijetí rozhodnutí o rekonstrukci balkonů je zapotřebí souhlasu většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení vlastníka vyžaduje vyšší počet.

Přehlasovaný vlastník má pak případně právo navrhnout soud ve smyslu ustanovení § 1209 OZ, aby o záležitostech týkajících se správy domu a pozemku rozhodl, k čemuž zákon stanoví tříměsíční lhůtu ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl; nepodá-li přehlasovaný vlastník návrh ve stanovené lhůtě, jeho právo zaniká. Soud následně může uspořádat právní poměry účastníků dle slušného uvážení s tím, že může rozhodnutí obsahovat i zrušit či změnit.

Pravidla pro výběr zhotovitele stavebních úprav výslovně zákon neupravuje, nicméně podrobnější úprava může být obsažena v prohlášení vlastníka. Může se stát, že samotný výběr bude na vůli osoby odpovědné za správu domu s tím, že tento musí vybrat stavební společnost s potřebnými znalostmi a pečlivostí tak, aby to bylo v nejlepší zájmu všech vlastníků. Též nedodržení termínů postupu jednotlivých prací je zapotřebí upravit smluvně, a to zejména ve smlouvě, na jejímž základě budou stavební práce prováděny. Pokud bude zhotovitel v prodlení, měla by osoba odpovědná za správu domu činit vše ke sjednání nápravy.

Odpověď – 4. část

Co se týče provádění dokončovacích stavebních úprav z bytových jednotek, je nutné opět rozlišit, kdo je vlastníkem bytové jednotky. Je-li vlastníkem bytové družstvo a Vy tak máte z titulu členství v něm k bytové jednotce toliko nájemní právo, užije se ve smyslu ustanovení § 741 ZOK ustanovení občanského zákoníku upravující nájem. Konkrétně se jedná o ustanovení § 2259 OZ, dle kterého je nájemce povinen strpět úpravu bytu, jeho přestavbu, popřípadě jinou změnu, avšak za předpokladu, že to nesníží hodnotu bydlení, a lze-li takovou změnu provést bez většího nepohodlí pro nájemce. V takovém případě se souhlas nájemce nevyžaduje. Souhlas se nevyžaduje též v případě, že jsou takové úpravy prováděny pronajímatelem na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech je vyžadován souhlas nájemce.

Naopak pokud jste vlastníkem bytové jednotky, povinnost zpřístupnit bytovou jednotku pro úpravu balkonu Vám plyne z ustanovení § 1183 odst. 1 OZ. Předpokladem je tedy předchozí výzva osoby odpovědné za správu domu, přičemž lhůta k jejímu učinění sice není zákonem specifikována, lze však počítat i s lhůtou velmi krátkou.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay

 

X