Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Mám na vás prosbu. Jak často a o kolik mi může nájemce zvýšit nájem? Do 4/23 jsem měla nájem 16.500 Kč, od 5/23 zvýšen nájem o inflaci 15,1 % na 18.990 Kč. Od 12/24 zvýšen nájem o inflaci 10,7 % na 21.000 Kč a nyní chce majitel od 12/25 zvyšovat na 23.000 Kč. Je možné, aby nám nájemce navýšil nájem za necelé tři roky o 6.500 Kč? Ve smlouvě máme inflační doložku o navýšení při inflaci vyšší než 5 %, což loni nebylo.
Odpověď – 1. část
Úvodem bych si vás dovolil upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění nájemní smlouvy, na jejímž základě předmětný byt užíváte, ani přesné znění inflační doložky, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se zvyšování nájemného, konkrétně pak u občanského zákoníku.
Z vašeho dotazu vyplývá, že mezi vámi a pronajímatelem bylo ujednáno zvyšování nájemného prostřednictvím inflační doložky v nájemní smlouvě. Nejdříve je důležité upozornit, že je-li tato doložka sjednaná platně, má pronajímatel právo požadovat zvýšení nájmu na jejím základě. Správně formulovaná inflační doložka umožňuje pronajímateli zvýšit nájemné, aniž by bylo nutné každoročně sjednávat nové podmínky.
Otázkou zůstává, zda byla doložka platně sjednána. Neznám přesné znění vaší inflační doložky, nicméně pro její platnost je nutná dostatečná určitost, sjednání podmínek a pravidel pro zvyšování. V praxi bývá nejčastěji sjednáváno zvyšování nájemného odpovídající roční míře inflace vyjádřené přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen za uplynulý kalendářní rok zveřejňovaným Českým statistickým úřadem. Na tomto místě vám doporučuji ověřit přesné znění inflační doložky. Nicméně je potřeba mít na paměti, že na základě inflační doložky lze zvyšovat nájemné u smlouvy na nájem bytu pouze jednou ročně, nikoliv v kratších intervalech.
Odpověď – 2. část
Podle občanského zákoníku platí, že není-li mezi pronajímatelem a nájemcem ujednáno pravidelné zvyšování nájemného a současně není takové zvyšování výslovně vyloučeno, může pronajímatel písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše nájemného obvyklého v daném místě za podmínky, že navržené zvýšení spolu s případnými předchozími zvýšeními uskutečněnými v posledních třech letech nepřesáhne 20 %. V případě, že byla inflační doložka mezi smluvními stranami platně sjednána, použije se při navyšování nájemného právě toto smluvní ujednání. Ustanovení § 2249 odst. 1 občanského zákoníku se v takovém případě neuplatní.
Jak správně uvádíte, průměrná roční míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen za 12 měsíců roku 2024 proti průměru 12 měsíců roku 2023 činila méně než 5 %, přesněji 2,4 %. Vycházím-li z toho, že inflační doložka byla platně sjednána, pronajímatel nemá nárok na zvýšení nájemného o částku 2.000, – Kč, jelikož se uplatní smluvní ujednání. Jestliže po vás pronajímatel požaduje zvýšení nájemného o 2.000, – Kč (ze současných 21.000, – Kč), není k tomu oprávněn.
S pronajímatelem jste si ujednala zvyšování nájemného při inflaci vyšší než 5 %. Za předpokladu, že by byla doložka platná a průměrná roční míra inflace by činila více než 5 %, pronajímatel má právo po vás požadovat zvýšení nájemného. Naopak, pokud by byla inflační doložka neplatná, a to například pro její neurčitost či jiný právně relevantní důvod, uplatní se zákonná úprava obsažená v § 2249 odst. 1 občanského zákoníku, která omezuje zvýšení nájemného nejvýše na 20 % během posledních tří let.
Odpověď – 3. část
Pronajímatel i nájemce jsou povinni respektovat uzavřenou dohodu o způsobu zvyšování nájemného (inflační doložku), a to i v případě, že se po uzavření smlouvy změnily okolnosti do té míry, že se sjednaný způsob stal pro některou z nich méně výhodný.
Ve výjimečných případech by však mohl mít pronajímatel nárok na zvýšení nájemného, pokud by nastala podstatná změna okolností, která by zapříčinila hrubý nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran, které nemohly strany rozumně předvídat. V takovém případě lze i přes ujednané zvyšování nájemného postupovat tak, aby nájemné odpovídalo obvyklému nájemnému v daném místě. Za změnu závažnou, s níž nemohly strany při sjednávání způsobu zvyšování nájemného rozumně počítat, nelze považovat změnu výše nájemného způsobenou běžným vývojem ekonomiky a trhu.
Závěrem vám tedy doporučuji zkontrolovat znění inflační doložky ve vaší nájemní smlouvě, zda je dostatečně určitá a sjednána v souladu se zákonem. Pokud by byla doložka platná, může pronajímatel zvyšovat nájemné pouze v souladu s touto doložkou. Jestliže by pak nebyla platná, nemůže pronajímatel zvýšit nájemné o více jak 20 % za poslední tři roky dle § 2249 občanského zákoníku a navýšení, které uvádíte ve vašem dotazu, by tedy bylo nezákonné, jelikož tento limit převyšuje.
Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát
Foto: Pixabay
