Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Musí mít byt (pronajímaný výhradně za účelem bydlení) jako součást koupelnu či aspoň sprchový kout či jinak řešené sociální zařízení pro osobní hygienu. Byt je uveden ve smlouvě jako 1+kk, jedná se jednu místnost, tedy garsonku s kuchyňskou linkou, toaleta je v domě přes společnou chodbu. Jestli jsem dobře pochopil výklad zákona, byt k obývání má obsahovat sociální zařízení, ale nikde jsem už nenašel konkrétní definici – je to tedy pouze umyvadlo a toaleta mimo byt?
Odpověď – 1. část
Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především vymezení předmětného bytu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).
Definice bytu je obsažena toliko v § 2236 OZ, který zní následovně: „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“
To, co lze z hlediska soukromého práva považovat za „byt“ pak vyplývá z důvodové zprávy k OZ a dále z judikatury soudů. Důvodová zpráva k § 2236 uvádí, že „bytem se rozumí místnost nebo soubor místností účelově určených k bydlení. Výrazem „soubor místností“ se poukazuje, že půjde pravidelně o několik místností pod společným uzamčením, tj. přístupných společnými vchodovými dveřmi. Označení „byt“ se tedy pojí s tzv. samostatným bytem, tj. takovým, který má vlastní vstup, a člověk, který v něm bydlí, může byt obývat, aniž je závislý na místnostech nebo prostorech vně bytu, byť se nevylučuje, aby z ujednání stran nebo povahy věci vyplývalo něco jiného.“
Z tohoto tedy vyplývá, že jako byt může být označena i místnost – nebo soubor místností -, který tyto parametry nesplňuje, pokud si takto strany v nájemní smlouvě ujednají. Z hlediska soukromého práva se takový prostor bude považovat za byt, i když v rámci veřejného práva tento nebude samostatným bytem (na základě kolaudačního rozhodnutí).
Odpověď – 2. část
Ve Vašem případě uvádíte, že předmětný byt je ve smlouvě uveden jako byt 1+kk, i když jeho součástí není koupelna, která je pak společná a nachází se mimo byt. K tomu si dovoluji uvést názor Nejvyššího správního soudu obsažený v odůvodnění rozsudku ze dne 15. 2. 2017, č. j. 3 Ads 9/2016-29, ve kterém je uvedeno, že „…byty 1+kk jsou ucelené jednotky, které mají sociální zařízení i kuchyňský kout v rámci celku a jedny vstupní dveře. Jejich obyvatelé nejsou závislí na prostorách vně pokoje…“.
Jestliže máte tedy v nájemní smlouvě předmětný byt označen jako 1+kk, tento však této dispozici neodpovídá, mohlo by toto způsobit zdánlivost právního jednání, jelikož je toto právní jednání neurčité. Ve Vašem případě se však domnívám, že s ohledem na § 556 občanského zákoníku lze toto ujednání nájemní smlouvy vyložit podle úmyslu jednajícího (pronajímatele), jelikož druhé straně (nájemci) byl úmysl jednajícího znám nebo o něm při uzavírání smlouvy měl vědět. To znamená, že nájemce v době uzavírání nájemní smlouvy znal úmysl pronajímatele pronajmout předmětný byt, který má příslušnou dispozici – byt bez koupelny -, nebo o něm alespoň při uzavírání nájemní smlouvy vědět měl.
Závěrem lze tedy shrnout, že pod pojem byt lze zahrnout i obytný prostor, ve kterém chybí sociální zařízení a obyvatel bytu je tak závislý na místnostech mimo tento byt, a to jestliže to vyplývá z ujednání stran.
Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS
Foto: Pixabay
