Právní poradna: Přechází reklamované vyúčtování na nového správce SVJ?

Ve správě máme jedno SVJ, v němž několik vlastníků jednotek nesouhlasí s vyúčtováním služeb od bývalého správce. Vlastníci vyúčtování bývalému správci v řádném termínu reklamovali, ale on na jejich reklamace nereagoval. My, jako nový správce, jsme do následného vyúčtování toto reklamované vyúčtování zahrnuli a tito vlastníci s naším postupem nesouhlasí. Trvají na tom, abychom toto, podle nich chybné, vyúčtování z našeho vyúčtování odstranili. Můžeme to udělat? Jak postupovat, abychom se nedostali do případných právních sporů?

Odpověď – 1. část

Předně si vás dovoluji upozornit na to, že vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak znění stanov vašeho společenství vlastníků jednotek, budu vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak z občanského zákoníku a zákona, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“).

Vlastníci jednotek mají v tomto případě pravdu, když namítají, že vaše vyúčtování, které v sobě zahrnuje i předchozí vyúčtování, je chybné. Dle § 7 odst. 1 zákona o službách skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období. Za každé zúčtovací období je tedy třeba vyhotovit samostatné vyúčtování bez ohledu na to, zda to předcházející bylo vypořádáno či nikoliv.

Tím, že jste do aktuálního vyúčtování zahrnuli i to předchozí, je toto vyúčtování chybné a vy jakožto správce jste tedy dosud nesplnili svoji povinnost doručit příjemci služeb řádné vyúčtování. Na základě námitek vlastníků jednotek vám tedy nyní doporučuji vyhotovit vyúčtování služeb pouze za aktuálně skončené zúčtovací období bez zahrnutí předchozího období a jeho doručení vlastníkům jednotek.

Odpověď – 2. část

Co se týče nevypořádaného vyúčtování za předchozí zúčtovací období, tak tím, že předchozí správce nevypořádal námitky vlastníků jednotek, nesplnil tak své zákonné povinnosti spojené s vypořádáním námitek a dostal se do prodlení ve smyslu § 13 odst. 1 zákona o službách. Toto vyúčtování tedy také nebylo vlastníkům řádně předloženo.

S ohledem na to mají vlastníci nadále právo domáhat se doručení řádného vyúčtování za předchozí období, resp. vypořádání jejich námitek. Dále mají právo na zaplacení pokuty za prodlení se splněním předmětné povinnosti správce ve smyslu § 13 zákona o službách, a to ve výši ujednané členy SVJ nebo ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení, pokud výše nebyla ujednána.

Tyto nároky však nebudou uplatňovat vlastníci vůči vám jakožto současnému správci nebo vůči předchozímu správci, ale mohou je uplatňovat pouze vůči SVJ, jelikož to má primárně povinnost zajistit vlastníkům jednotek řádné a včasné vyúčtování a nese tedy odpovědnost za porušení této povinnosti vůči vlastníkům jednotek. SVJ je totiž ve vztahu k vlastníkům jednotek v postavení poskytovatele služeb ve smyslu zákona o službách a musí tedy zajistit plnění povinností s tím spojených.

SVJ má však vůči předchozímu správci tzv. regresní nárok a může se domáhat zaplacení pokuty po předchozím správci, jelikož ten zase odpovídá SVJ za plnění povinností podle zákona o službách. Vy jakožto nový správce za toto porušení povinnosti neodpovídáte, pokud nemáte s SVJ ujednáno něco jiného.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay